Failure and nullity of real estate lease agreements in light of the new legal positions of the Supreme Court of Arbitration of the Russian Federation

Korneeva Svetlana Yur'evna PhD in Law Chief Specialist, Law Administration of the Governor’s Office and Government of Oryol Oblast; Docent, the department of Civil Law and Procedure, State University – Education-Science-Production Complex 302021, Russia, Oryol, Ploschad Lenina 1 rosim-2008@mail.ru Other publications by this author

Управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, является одной одним из обязательств органов государственной власти и органов местного самоуправления Российской Федерации.

В свою очередь, практическая реализация функций по распоряжению недвижимым имуществом, сопряжена с рядом сложностей, вызванных, в том числе, постоянно меняющимся законодательством и судебной практикой.

17 ноября 2011 года Пленумом ВАС РФ было принято постановление № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (деле по тексту – Постановление Пленума ВАС РФ №73). После принятия Постановления № 73 для органов государственной власти, осуществляющих управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, а также для арендаторов таких земельных участков, злободневным стал вопрос о механизме продления договоров аренды земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

Как следует из пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

На мой взгляд, ключевым моментом для определения возможности продления договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, является четкое определение даты вступления в законную силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Пунктами 1, 2 статьи 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ, вступившими в силу 01 октября 2005 года, предусматривалось, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных пп. 5 и 5.1. п.1 ст. 24, п. 2.1. ст. 30 и п. 27 ст. 38.1. Земельного кодекса РФ.

Следовательно, по общему правилу, разъяснения, данные в абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73, распространяются на договоры аренды земельных участков для жилищного строительства, заключенные до 01 октября 2005 года.

В тоже время, в соответствии с абз. 1-5 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

- соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года;

- соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

До 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае если, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Данная норма в силу п. 4 ст. 38 Федерального закона от 18 декабря 2006 года № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» распространяется на правоотношения сторон, возникшие с 01 октября 2005 года.

Таким образом, переходными положениями Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ установлены ограничения реализации возможности получения земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов до 01 марта 2007 года и 30 декабря 2007 года при соблюдении определенных законом условий.

В соответствии с Законом Орловской области от 30 июня 2006 года № 603-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле»^[1] в Орловской области органом исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области, осуществляющим функции по выработке региональной политики, нормативного правового регулирования, а также правоприменительные функции в сфере государственного имущества, в том числе в области земельных отношений, является Управление государственного имущества Орловской области^[2] (далее - Управление).

В 2012-2013 годах в Арбитражный суд Орловской области арендаторами – застройщиками был предъявлен ряд однотипных исков по признании незаконными односторонних отказов Управления в продлении договоров аренды земельных участков на новый срок без проведения торгов

Так, Управление в 2007 году для целей строительства с арендаторами – застройщиками по результатам проведенных торгов на срок три года заключало срочные договоры аренды земельных участков. Все договоры аренды прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке. Арендаторы (застройщики) никаких действий по освоению земельных участков не осуществляли. После истечения трехлетнего срока действия данных договоров стороны в 2010 году заключили дополнительные соглашения к договорам о продлении срока их действия еще на три года. Данные соглашения также зарегистрированы в установленном законом порядке. В период действия дополнительных соглашений арендаторы передали свои права и обязанности по договорам аренды другим юридическим лицам с согласия арендодателя, путем соответствующих соглашений, которые прошли государственную регистрацию. Новые арендаторы осуществили определенные действия по освоению земельных участков и подготовке к строительным работам, однако на день рассмотрения споров в суде только по одному из дел имелось разрешение на строительство объекта недвижимости, а по остальным делам разрешение на строительство новыми арендаторами получены не были.

После истечения срока действия дополнительных соглашений к договорам аренды, арендодатель - Управление государственного имущества по Орловской области, направил в адрес новых арендаторов уведомления об отказе в продлении договоров аренды, а также о расторжении договоров аренды земельных участков в одностороннем порядке, в связи с неиспользованием земельных участков, предоставленных для строительства, в течение определенного договорами времени в порядке ч. 4 ст. 46 Земельного Кодекса Российской Федерации. В связи с чем, арендаторы обратились в арбитражный суд с требованиями о признании односторонних сделок - уведомлений ответчика об отказе от договоров аренды и расторжении договоров аренды земельных участков недействительными и об обязании Управления заключить договоры аренды земельных участков на новый срок без проведения торгов.

В свою очередь, судами была полностью поддержана позиция Управления, основанная на положениях п. 1 Постановление Пленума ВАС РФ №73, и решениями Арбитражного суда Орловской области, оставленными без изменения вышестоящими судами, было отказано в признании незаконными односторонних отказов Управления государственного имущества Орловской области в продлении договоров аренды земельных участков на новый срок без проведения торгов (в частности, см. постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2013 года по делу дела № А48-779/2013; решение Арбитражного суда Орловской области от 30 августа 2013 года по делу № А48-4661/2012; решение Арбитражного суда Орловской области от 29 июля 2013 года по делу №А48-425/2013; постановление ФАС ЦО от 16 апреля 2013 года по делу № А48-3727/2012).

Следующим вопросом, возникающим в случае признания договоров аренды или соглашений о продлении таких договоров аренды недвижимого имущества незаключенными или недействительными, является наличие или отсутствие их регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 26 ЗК РФ установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В этой связи, с целью определения правовых последствий при отсутствии государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества в случаях, когда в соответствии с действующим законодательством она необходима, считаю необходимым обратить внимание на следующее.

Пунктом 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 установлено, что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. Данное положение уже нашло свое применение и в судебной практике (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2014 года № 17АП-1076/2014-АК по делу № А60-36858/2013).

В свою очередь, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ 73 и в пункте 2 информационного письма от 25.02.2014 N 165, исполненный сторонами договор не является незаключенным даже при отсутствии государственной регистрации; причем сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01 сентября 2013 года) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01 сентября 2013 года) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Обобщив судебную практику, Высшим Арбитражным Судом РФ сформулирована позиция о том, что нельзя признать незарегистрированный договор незаключенным на основании отсутствия регистрации, если все его существенные условия согласованы и он исполнялся сторонами (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС от 25 февраля 2014 года № 165). Данная позиция применяется к любым гражданско-правовым договорам, подлежащим госрегистрации. Следует отметить, что ранее Высший Арбитражный Суд РФ уже высказывал аналогичную позицию, но применительно к аренде только недвижимого имущества (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Полагаю обоснованной правовую позицию ВАС РФ о том, что, в том случае, если в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им, а также об иных существенных условиях договора, в течение длительного времени исполняли условия договора, то к такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В том случае, если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. В свою очередь, предоставив объект аренды в пользование на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель и арендатор приняли на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), которые должно надлежаще исполняться в течение всего срока договора.

Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

В случае неисполнения арендатором условий договора аренды об оплате, при взыскании арендной платы в судах, ВАС РФ указал следующее.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (п14.Постановлениея Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73)^[3]

В пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 содержится разъяснение о том, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде добросовестным третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В заключении хотелось бы отметить, что течение исковой давности по требованию о возврате переданного по незаключенному договору начинается не ранее момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).