Implementation of Building-and-Loan Associations of the Russian Federation as a Tool for Attracting Residential Investments

Sundov Aleksandr Vladimirovich student for a Master's degree at Institute of Economics and Enterpreneurship of the N.I. Lobachevsky State University of Nizhny Novgorod 603000, Russia, Nizhny Novgorod Region, Nizhny Novgorod, Gagarin's str. 23, of. 403 svoidom-1@mail.ru

Ginzburg Mariya Yur'evna PhD in Economics associate professor of the Department of Finances and Credit at Lobachevsky State University of Nizhny Novgorod 603000, Russia, Nizhny Novgorod, Nizhny Novgorod, str. Gagarin's prospekt, 23, of 403 m_ginzburg@mail.ru

Ведение

Российское законодательство в сфере жилищного хозяйства предполагает предоставление полностью бесплатного жилья не более чем для 2–3 % населения. С другой стороны, приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость является возможным не более чем для 5 % населения^{[16, с.11]}.

Вместе с тем в действующих экономических условиях все большую актуальность приобретает вопрос о возможности развития в России жилищного кредитования на основе строительных сберегательных касс.

Однако, внесенный на рассмотрение в Государственную Думу РФ проект федерального закона № 28346-6 «О строительных сберегательных кассах» так и не был принят.

Согласно экспертному мнению, сформированному комитетом Государственной Думы по финансовому рынку, отмечается, что значительная часть нововведений законопроекта относится к сфере регулирования иных законодательных актов, в том числе Федеральных законов «О банках и банковской деятельности», «О Центральном банке Российской Федерации», «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»^{[6, с.4-5]}.

Эксперты комитета считают, что установление специальных норм в непрофильных законодательных актах разрушает существующую логику построения гражданского законодательства.

Гипотеза

Авторами настоящего исследования предполагается разработка экономико-математической модели в целях обоснования целесообразности внедрения института строительно-сберегательных касс на примере расчета соотношения площадей квартир, доступных потребителю через кредитование в строительно-сберегательной кассе и в банке.

Необходимым условием для эффективного функционирования строительно-сберегательной кассы подразумевается ее организация на базе действующего коммерческого банка как самостоятельного подразделения при обязательном разделении счетов синтетического учета.

Это подразумевает создание дочерней кредитной организации с отдельным бухгалтерским учетом имущества, обязательств и хозяйственных процессов в денежном выражении обособленно от основной организации.

Данный аспект, в свою очередь, позволяет сократить издержки, сопутствующие процессу внедрения строительно-сберегательных касс как отдельного хозяйствующего субъекта.

Реализация обозначенных перспектив не осуществима в принципе без законодательного закрепления института строительно-сберегательных касс на федеральном уровне. Исходя из этого, первостепенной задачей является принятие соответствующих мер по оптимизации имеющегося законопроекта для его одобрения Государственной Думой.

Само по себе внедрение института строительных сберегательных касс, с учетом анализа международного опыта, позволяет решать такие взаимосвязанные проблемы, стоящие перед рынком ипотечного кредитования, как накопление первоначального взноса, обеспечение платежеспособного спроса, увеличение объемов кредитования и, как следствие - стимулирование роста темпов жилищного строительства, в том числе, за счет снижения рисков неплатежей, привлечения государственных и частных инвестиций.

Степень разработанности проблемы

Общетеоретические основы ипотечного жилищного кредитования изложены в работах таких ученых, как В.М. Палий ^[19,с.5], И.Д. Грачев ^[12,c.65], И.И Кобылкина ^[17,c.11], С.В Кравцов ^[18,c.6], П.В Сокол ^[14,c.24], Н.Г Журкина ^[16,c.17-19], Е.Ф. Жуков ^[15,c.65-71] и др.

По их мнению, в условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения недвижимости становятся доходы граждан, а также кредиты банков.

Исследования зарубежной практики ипотечного жилищного кредитования отражены в трудах Э. Долана ^[10,c.212], Е Фаермана ^[11,c.3-15], C. Р. Хачатряна ^[11,c.3-15], Дж. Фридмана ^[13,c.96], Н. Ордуэя^[13,c.96] и других авторов.

На основе разработанных ими математических моделях и правовых аспектах деятельности строительно-сберегательных касс как элемента ипотечной системы данный институт на протяжении многих лет успешно работает в таких странах Восточной Европы как Чехия, Германия, Словакия.

Наиболее последовательно представление о формировании и функционировании института строительных сберегательных касс как механизма развития ипотечного жилищного кредитования изучено в трудах В.К. Южелевского ^[8,c.202], В.М. Полтеровича ^[9,c.234], О.Ю. Старкова ^[9,c.234].

Методология исследования

Предложенная авторами настоящего исследования модель поведения потребителя позволяет установить, какой из способов жилищного кредитования более эффективен с точки зрения среднестатистического покупателя и какой объем субсидирования наиболее целесообразен с точки зрения финансовых возможностей государства, в частности, субсидий.

В основе данной модели заложено предположение, что потребители выбирают между накоплением и кредитованием в строительно-сберегательной кассе или в банке так, чтобы максимизировать площадь покупаемой квартиры.

Основные показатели, применяемые для расчета в предлагаемой модели, взяты из методологических разработок авторов законопроекта о строительно-сберегательных кассах депутатов Государственной Думы РФ И.Д Грачева и Д.В Ушакова ^{[12, c.65]}.

Предполагаемая модель расчета эффективности строительно-сберегательных касс по сравнению с классической ипотекой выглядит следующим образом:

Где:

XCCK (Хбанк) – максимально возможная площадь квартиры, которую можно купить посредством кредитования в строительно-сберегательной кассе (в банке); Dбанк – ставка по депозиту в банке; Ссск – ставка по кредиту в ССК, срок кредита в банке 10 лет; Сбанк – ставка по кредиту в банке, срок кредита в банке 10 лет; n – срок накопления начального взноса; l – срок кредита в банке; Z – темп роста цен на жилье в течение срока накопления; y– темп роста доходов в течение срока накопления; M – минимальный первоначальный взнос в долях стоимости квартиры; G – ставка дотации на ежегодные сбережения в ССК; h – начальный взнос (в начале 6 года) в ССК:

в свою очередь, рассчитан с применением показателей - размер ежегодных сбережений семьи, ставка дотации на ежегодные сбережения в ССК, ставка депозита в ССК, ставка по депозиту в банке, темп роста доходов в течение срока накопления, срок кредита в банке, срок накопления начального взноса; A – кредитный платеж семьи-члена ССК в банк; Y – кредитный платеж в банк; Amax – размер ежегодных сбережений семьи; Q - стоимость квадратного метра в конце периода накопления.

Расчеты на основании данной модели позволяют дать предварительные положительные оценки влияния функционирования института строительно-сберегательных касс на уровень обеспечения населения доступным жильем.

Результаты исследования

На основании проведенных расчетов строительная сберегательная касса оказывается эффективнее банковской ипотеки на 1,56 % в силу того, что член строительно-сберегательной кассы направляет на банковский депозит ежегодный предполагаемый доход свыше 70 000 руб., получая банковский процент и максимальный размер государственной премии, увеличивая тем самым размер сбережений, и, как следствие, площадь приобретаемой квартиры.

Таблица 1

Расчетные показатели для определения коэффициента эффективности строительно-сберегательных касс

Для потребителей, чьи ежегодные накопления достигают суммы 70 000 руб., а государственная субсидия предполагает значение в 14 000 руб., показатель эффективности ССК равен 1,18%. Таким образом, вкладчик-член строительно-сберегательной кассы может позволить себе жилую площадь в 19,4 м2, а при банковском кредитовании – 16,4 м2.

При эквивалентных субсидиях выигрыш участника строительно-сберегательной кассы достигается за счет того, что потери в период накопления компенсируются в период кредитования в силу низкого уровня ссудного процента, который достигается за счет ограничения списка финансовых операций, возможных для проведения строительно-сберегательной кассой, что, в свою очередь, играет немаловажную роль в определении рисковых параметров.

То есть, на законодательном уровне закрепляется, что ресурсы строительно-сберегательных касс формируются за счет вкладов по сберегательным контрактам и денежного потока от амортизации кредитов и процентов по ним, а основными направлениями инвестирования средств являются ипотечные жилищные кредиты.

Регламентированное функционирование института строительно-сберегательных касс в перспективе создает легко прогнозируемый спрос на жилье, что, в свою очередь, положительно отражается на темпах жилищного строительства и объемах инвестиций в строительную отрасль в целом.