The history of formation and development of rent relations in Europe and Russia

Ukolov Dmitrii Sergeevich Post-graduate student, department of Civil Law, South-West State University 305016, Russia, Kursk, 50 Let Oktyabrya Street 94 KSTUcivillaw@yandex.ru Other publications by this author

Термин «рента» имеет происхождение от глагола в латинском языке «reddo» - «возвращаю», «уплачиваю» и «rendita» - «возвращенное», «уплаченное». В языках европейских народов (немецком - rente, французском - unte, в итальянском – rendita) означает вид дохода, не требующий от ее получателя предпринимательской деятельности и затрат труда ^{[8, с.15]}.

Договор ренты имеет длительную и сложную историю появления и становления, как в законодательстве Европы, так и в российском законодательстве. Начало появления данного гражданско-правового института уходит своими корнями во времена Средних веков.

Причинами возникновения и развития рентных отношений послужили, по мнению французского цивилиста Жюллио де ла Морандьера, две причины. Во-первых, сильное расслоение между социальными группами граждан европейских государств, из чего следовало то, что подавляющее число людей находились за чертой бедности и не могли позволить себе приобрести жилое помещение или его часть за собственные денежные средства ввиду их отсутствия.

Во-вторых, появление ренты обуславливалось тем, что «церковь, а так же светское законодательство того времени, полностью запрещали займы под процент, которые воспринимались как ростовщические» ^[4].

Ж. де ла Морандьер писал о сложившейся ситуации, что « это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить её, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту. Собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было» ^[4].

Как полноценный и самостоятельный вид гражданско-правового договора рента изначально стала широко применяться ещё в Средние века. Анализ научных трудов ученых того времени показывает, что договор ренты был весьма популярен в рамках той религиозной и политической концепции, предлагаемой европейскими государствами того времени своим гражданам. Так, договор заключался ими с монастырями и церквями путем передачи им движимого и недвижимого имущества в обмен на предоставление пожизненного содержания или пожизненной ренты, а затем такие договоры начали массово заключаться и между частными лицами.

В данный период времени договорные отношения, связанные с рентой, широко применялись в двух видах в зависимости от ее источника: рента с недвижимого имущества и рента с капитала. Рента с недвижимости была наследственной или вечной. Собственник продавал недвижимое имущество - земельный участок, чтобы получить под него определенную сумму финансовых средств.

Между тем, свое официальное закрепление в гражданском законодательстве договор ренты получил только в 1804 г. во Франции. Гражданский кодекс Франции 1804 г. (далее – ГК Франции) включал главу о договоре пожизненной ренты, её условия, требующиеся для действительности договора, и последствия данного договора для сторон, участвовавших в его заключении. Согласно ГК Франции, рента могла быть установлена путем дарения или путем завещания. Размер пожизненной ренты ГК Франции не указывала, а предоставляла возможность участвующим в заключении договора сторонам по своему усмотрению устанавливать данный размер.

В дальнейшем, рентные отношения нашли свое отражение и в Германском гражданском уложении (далее - ГГУ), в котором была закреплена отдельная глава, регулирующая договор пожизненной ренты. В этой главе рентным отношениям отведено всего три статьи. Согласно правилам ГГУ, установленным в указанных статьях, пожизненная рента должна была выплачиваться авансом. Также установлена обязательная письменная форма сделки, последствием несоблюдения которой является ее недействительность (ничтожность).

В дореволюционном российском гражданском законодательстве договор ренты своего закрепления не получил, ни в одном из трех изданий Свода законов Российской империи упоминания о договоре ренты не было. Но, несмотря на нерешенный вопрос урегулирования и закрепления рентных отношений законодательством Российской Империи XIX в., на практике имели место быть факты заключения договоров ренты, так как законодательство Российской империи не запрещало напрямую рентные отношения. Так, Е.Т. Соловьев отмечал, что продажа дома с проживанием в нем продавца до смерти встречается в Поволжье весьма часто ^{[7, с.91]}.

Незадолго до начала Октябрьской революции, а потом и Гражданской войны в России имела место попытка закрепления института договора ренты в книге пятой («Обязательства») проекта Гражданского уложения, глава 19 которого именовалась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание» и была разделена на два отделения. Первое - «Пожизненный доход» - в своей основе строилось на идее меновой. В этой части речь шла о выплате лицу пожизненного дохода (ренты) взамен уплаченной суммы денег или уступленного движимого либо недвижимого имущества. При этом под доходом понималась как регулярная выплата денежных сумм, так и предоставление «жизненных припасов или иных заменимых вещей» ^{[10, с.20]}.

Договор, которому было посвящено второе отделение данной главы проекта Гражданского уложения, носил явно выраженный социальный характер. Суть его состояла в предоставлении контрагенту в продолжение всей его жизни помещения, заботе о его пропитании, одежде, а в случае болезни - осуществлении попечения, уходе за ним и вообще доставлении содержания, соответствующих личным потребностям и общественному положению лица.

В проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) и его разновидности - пожизненном содержании, однако понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.

В законодательстве Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (РСФСР) после Октябрьской революции 1917 г. отсутствовало понятие ренты. Гражданский кодекс 1922 г. не содержал норм о договоре с условием пожизненного содержания. Законодательные органы государственной власти того времени не видели необходимости закрепления в законе договорных форм и норм института рентных отношений. Так, согласно Разъяснениям III отдела НКЮ № 1103 от 12/Х 1923 г. не допускалось включение в договор о продаже немуниципального дома условий о том, что покупатель обязуется кормить продавца до самой смерти или предоставить ему право безвозмездного проживания в проданном доме ^{[1, с.112]}.

Тем не менее, на практике договоры с условием предоставления пожизненного содержания взамен передачи имущества стали появляться. Необходимость заключения такого рода договоров была вызвана тяжелой экономической ситуацией, которая сложилась в России в данный период времени. Основной жилищный фонд был разрушен, в связи с чем потребность в жилье сильно возросла. Вместе с тем, увеличилось и количество одиноких престарелых граждан, нуждающихся в помощи, поддержке и уходе со стороны посторонних лиц, готовых взамен на это передать им в собственность свои жилые дома ^{[3, с.15]}.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Но уже в годы новой экономической политики (НЭПа) участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иски по таким договорам неоднократно рассматривались судебными органами РСФСР. Судебная практика по-разному оценивала правовую силу этих договоров, что объяснялось неоднозначным отношением к их правовой природе. В случаях отказа в удовлетворении требований, основанных на таком договоре, суды ссылались на отсутствие в законодательстве подобных договоров. И это обстоятельство считалось вполне достаточным для отклонения исковых требований по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обязанностей по содержанию контрагента.

Годы Великой Отечественной войны и после ее окончания, в условиях тяжелейшего удара, нанесенного войной, в том числе, и по экономике СССР, а также значительного снижения уровня жизни большинства населения страны, поставил вопрос о значении рентных отношений на новый актуальный уровень.

Следует отметить, что в годы войны и послевоенные годы резко увеличилось количество людей, получивших увечья различной степени тяжести, вследствие чего ими были утрачены трудовые функции, а также людей, потерявших всех близких и дальних родственников, то есть людей, которые могли бы ухаживать за инвалидами, по их возвращению в свои дома, квартиры и общежития.

Судебная практика вновь начала сталкиваться с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

Иная, отличная от существовавшей во времена НЭПа, социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными, так как вопрос о закреплении на законодательном уровне института рентных отношений был очевиден. Их аргументы можно кратко сформулировать следующим образом:

1) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности;

2) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента. Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст.253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособных.

Такое положение в отношении института рентных отношений просуществовало до 1991 года.

После распада СССР и перехода Российской Федерации к рыночным отношениям, нивелирующим принцип недопустимости ростовщичества, было предопределено появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. Далее стал вопрос о создании системы, обусловливающей создание ясных правил и действенных механизмов, обеспечивающих эффективное и полномасштабное использование рентных отношений.

Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), что повлекло за собой его теоретическую разработку и накопление правоприменительного опыта. Рентные отношения отличаются достаточной сложностью, в частности, в отношении формы договора ренты, уплаты рентных платежей по отдельным его видам, механизм защит прав плательщика и получателя ренты. Тем не менее, именно рентные отношения направлены на решением различного рода и масштаба проблем (экономических, правовых, социальных), связанных с возможностью социально незащищенных групп граждан использовать заложенный в законодательстве механизм удовлетворения своих потребностей.

Таким образом, рентные отношения, несмотря на достаточно длительную историю своего существования, в настоящее время приобретают новое звучание в сложившихся условиях экономического развития государств. Не следует забывать о том, что государство, используя публично-правовые инструменты регулирования частноправовых отношений, должно влиять на формирование стратегии развития рентных отношений в целях недопущения нарушения правового баланса участников договоров их опосредующих.