Translate this page:
Please select your language to translate the article


You can just close the window to don't translate
Library
Your profile

Back to contents

Taxes and Taxation
Reference:

Comparative Analysis of Fiscal Efficiency of Applicable Residential Property Tax and

Lukashova Irina

associate professor of the Department of Mathematical Methods and Research of Economic Operations at Kyrgyz Russian Slavic University

720000, Kirgiziya, g. Bishkek, ul. Kievskaya, 44

ir_lukashova@mail.ru
Other publications by this author
 

 

DOI:

10.7256/2454-065X.2018.2.25439

Received:

12-02-2018


Published:

21-03-2018


Abstract: In 2010 the Kyrgyz Republic faced the introduction of the residential property tax. The following seven-year period of tax collection demonstrated obvious drawbacks of the residential property taxation strategy, its methodology and tax model. The weak point of residential property tax is its fiscal invalidity that makes the Government of the Kyrgyz Republic and expert community representatives to bring forth the item on the agenda. In this regard, the author of the article presents and examines results of the research which object is the residential property tax in the Kyrgyz Republic and subject is the fiscal efficiency thereof. The methodological  basis of the research includes comparative analysis of the results of a numerical experiment predicting the sum of tax for all apartment of a housing estate in Bishkek calculated on the basis of applicable Tax Code and models offered as part of tax initiatives from the part of the Government of the Kyrgyz Republic and the author of the article. Based on the research results, the author makes a conclusion that the current residential property tax model as well as the one offered by the Government of the Kyrgyz Republic are neither fiscally solvent nor provide long-term prospects because they do not have the mechanisms that would set a record of inflationary processes and enable taxation progressiveness. 


Keywords:

inflationary process, tax model, residential property, fiscal insolvency, universal model, base tax, area ratio, taxation progessiveness, variant calculations, tax strategy


В 2010 г. в Киргизской Республике был введен налог на жилую недвижимость, работа над методологией и моделью которого велись более 10 лет, и на который возлагались надежды, как на налог, способный пополнить местные бюджеты.

За период 2010-2016 гг. накопился статистический материал, на основе которого можно проследить вклад налога на жилую недвижимость в общие и налоговые доходы государственного бюджета Киргизской Республики (КР).

Как видно из таблицы 1 налоговые поступления являются самой значительной частью доходов государственного бюджета и в среднем за период 2010-2016 гг. составляли 70 % всех государственных доходов.

Таблица 1 –Доходы государственного бюджета Киргизской Республики, в разрезе налога на жилую недвижимость, млрд. сом

Наименование

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Доходы госбюджета

58,01

77,42

86,77

101,80

119,38

128,29

130.57

- Налоговые доходы

39,37

53,02

63,91

72,84

82,64

84,66

93.8

- Налоги на собственность

1,66

1,68

1,72

2,06

2,21

2,29

2.49

- Налоги на имущество

0,86

0,92

0,97

1,18

1,29

1,33

1.51

- Налоги на недвижимое имущество

0.46

0,49

0,41

0,56

0,62

0,64

0.71

- Налог на жилую недвижимость

0,046

0,057

0,043

0,067

0,055

0,056

0.066

Источник: Министерство Финансов Киргизской Республики

В рассмотренной структуре налоговых доходов налог на жилую недвижимость с 2010 г. по 2016 г. вырос на 43 %, составив в 2016 г. 66 млн. сом по абсолютной величине, демонстрируя за рассматриваемый период флуктуации непонятного происхождения (рисунок 1), в то время как в целом налоговые доходы выросли на 138 %.

Рисунок 1 – Базовые темпы роста налоговых доходов госбюджета и налога на жилую недвижимость

Прослеживающийся недобор налога связан с моделью расчета налогооблагаемой стоимости, в которой

- нет механизма, отвечающего за корректировку налогооблагаемой стоимости объектов жилой недвижимости на инфляционные процессы, при этом в Налоговом Кодексе Киргизской Республики от 2008 г. [1] был предусмотрен коэффициент инфляции, который позже был изъят из модели;

- растущий возраст объектов, уменьшает налогооблагаемую стоимость, что лишь частично компенсируется вводом в эксплуатацию новых объектов.

Как следует из данных, публикуемых Министерством финансов Киргизской Республики, за семилетний период 2010-2016 гг. доля налога на жилую недвижимость падает во всех категориях доходов бюджета Киргизской Республики, имеющих к ней отношение.

Рисунок 2 – Доля налога на жилую недвижимость в некоторых категориях доходов бюджета Киргизской Республики.

Рисунок 3 – Динамика изменения доли налога на жилую недвижимость в доходах государственного бюджета и налоговых доходах Киргизской Республики

Из рисунков 2 и 3 следует, что доля налога на жилую недвижимость в общих доходах государственного бюджета выглядит крайне скудной. Это ставит под сомнение фискальную функцию этого налога и стимулирует Правительство Киргизской Республики периодически поднимать вопрос о необходимости совершенствования модели налога [2]. Последний раз такая инициатива была предпринята Правительством в июне 2016 г. [3]. Суть инициативы сводилась к тому, чтобы ставку налога на жилые дома и квартиры прогрессивно привязать к площади объекта налогообложения: для жилья площадью свыше 200 м2 – принять ставку равной 0,5%, а свыше 300 м2 – 0,8%. При этом все другие параметры, влияющие на размер налога на жилье, а именно: размер необлагаемой налогом площади, срок эксплуатации жилья и представленную в Налоговом Кодексе стоимость материала стен – сохранить.

Это предложение Правительства не было поддержано в Парламенте страны, а до экспертной общественности не была доведена экономическая целесообразность предложения.

В связи с этим в данной статье представлены и подробно проанализированы результаты числового эксперимента, где в качестве объекта эксперимента выступает строящийся многоквартирный жилой комплекс (таблица 2, рисунок 4), а в качестве предмета – налог на жилье, рассчитанный на основе модели действующего Налогового Кодекса (действующая модель), и моделей, предлагаемых в рамках налоговых инициатив со стороны Правительства Киргизской Республики (модель Правительства) и автора статьи (универсальная модель) [4] (таблица 3).

Таблица 2 – Объект числового эксперимента

Жилой комплекс

«Империал»

Кол-во домов

8

Местоположение

Тихий центр г. Бишкек

Характеристики комплекса

Этажность домов

13-17 этажей

Материалы

Железобетонный каркас, наружное заполнение – жженый кирпич, внутренние перегородки – пенобетонные блоки

Отделка фасада

натуральный камень: гранит; ракушечник сары-таш

Окна

6 камерный пластик из российского профиля

Общая площадь жилья

36 449 м2

Каждая квартира комплекса оснащена

Центральным отоплением

Природным газом

Центральным горячим и холодным водоснабжением

Домофоном

Кабельным телевидением

Высокоскоростным интернетом

Комплекс включает

Резервное освещение подъездов

Бесшумные скоростные лифты

Двухуровневый подземный автопаркинг

Детскую игровую площадку

Источник: http://imperial.kg

Рисунок 4 – Распределение квартир по количеству и площадям

Таблица 3 – Модели налога и значения входящих в них параметров

Действующая модель

Модель Правительства

Универсальная модель

Н = С*(П-80)*Кр*Кз*Ст

Н = БН*П*Км*Кз*Кп

С – налогооблагаемая стоимость =15 тыс. сом/м2

БН – базовый налог = 2 сом/ м2

П – площадь жилья, м2

П – площадь жилья, м2

Кр – региональный коэффициент = 1

Км – коэффициент материала стен = 3

Кз – зональный коэффициент = 1,2

Кз – зональный коэффициент = 2

Ст – ставка налога =

0,035

Ст – ставка налога =

{0,035; 0,05; 0,08}

Кп – коэффициент площади =

[П/80]+1

Источник: Налоговый Кодекс Киргизской Республики, предложения автора [4]

В результате проведенных расчетов по налогообложению квартир жилого комплекса «Империал» были получены результаты, приведенные в таблице 4.

Таблица 4 – Суммарный налог

Модель

Сом/ в год

Прирост налога относительно действующей модели

Действующая

534 691

Правительства

740 081

38,4%

Универсальная

804 700

50,4%

Источник: Собственные расчеты автора

Из таблицы 4 следует, что модель, предлагаемая Правительством, может дать одноразовое увеличение суммарного налога на 38% , при этом:

- налоговой базой остается налогооблагаемая стоимость квартиры;

- ставка налогообложения является дифференцированной, прогрессивной, но без регулярного шага дискретности, т.е. меняется с ростом площади жилья всего дважды:

- все остальные параметры, участвующие в формировании налогооблагаемой стоимости, а именно: значения необлагаемой налогом площади (80 м2), налогооблагаемой стоимости одного квадратного метра площади жилья в зависимости от возраста дома и материала стен (С=15 тыс.сом/м2), регионального (Кр=1) и зонального коэффициентов (Кз=1,2) являются одинаковыми для всех квартир жилого комплекса (таблица 3).

Универсальная модель может дать одноразовое увеличение суммарного налога относительно действующей модели на 50%, при этом:

- налоговой базой является площадь квартиры;

- размер налога определяется непосредственно в модели, минуя этап расчета налогооблагаемой стоимости жилья;

- все квартиры, независимо от площади облагаются налогом;

- прогрессивность налога достигается использованием коэффициента площади, который формирует дискретную последовательность чисел равных отношению общей площади жилья и выбранного шага дискретности (в расчетах использован шаг равный 80 м2);

- все остальные параметры, участвующие в формировании налога, а именно: значения базового налога (БН=2 сом/кв.м2), коэффициента материала стен (Км=3) и зонального коэффициента (Кз=2) являются одинаковыми для всех квартир жилого комплекса (таблица 3).

Вышеописанные различия влияют на распределение налогового бремени среди квартир разной площади (рисунок 5) и в целом на суммарный налог (рисунок 6).

Рисунок 5 – Взаимосвязь площади квартиры и налогового бремени

Из рисунка 5 видно, что модель Правительства предполагает резкое скачкообразное увеличение налога с квартир большой площади, при одновременном сохранении, как и в действующей модели, освобождения от налогов квартир средней и малой площадей, приводящих к ряду негативных последствий, которые подробно освещались в статье автора «Принципы налогообложения жилой недвижимости» [5]

Рисунок 6 – Суммарный налог нарастающим итогом

Рисунок 7 – Эффективная ставка налога

С суммарным налогом тесно связан вопрос эффективной ставки налога, при этом под эффективной ставкой будем понимать налоговую нагрузку, приходящуюся на один квадратный метр жилья. Как видно из рисунка 7 эффективная ставка для действующей модели колеблется в интервале от 0 до 50 сомов за квадратный метр площади в год, для модели, предлагаемой Правительством – от 0 до 114 и для универсальной модели – от 12 до 60 сомов.

Концепция действующей модели не ориентирована на долгосрочную перспективу, так как не предусмотрена поправка на инфляционные процессы и нет управляющих параметров, позволяющих относительно быстро подстраивать методологию налогообложения к реалиям экономики. Для изменения размера налога следует использовать либо актуализированную налогооблагаемую стоимость одного квадратного метра жилья с учетом возраста и материала стен, которая потребует серьезного эконометрического анализа всех сегментов рынка жилой недвижимости [6], либо менять ставку налога, что уже имеет достаточно длинную отрицательную историю. Если предположить, что изменение ставки налога, предлагаемоt Правительством, все же будет принято, то это никак не скажется на решении проблемы учета инфляционных процессов.

В модели универсального налога есть два управляющих параметра, позволяющих относительно быстро реагировать на вызовы экономики: базовый налог (БН) и коэффициент площади (Кп). Первый позволяет равномерно для всех налогоплательщиков увеличивать значение базового налога, т.е. выполнять функцию подстройки к инфляционным процессам, а второй – увеличивать прогрессивность налога, усиливая нагрузку на жилье с большими площадями.

Рассмотрим, как влияет изменение базового налога и коэффициента площади на суммарный налог с квартир жилого комплекса «Империал»

Для вариантности расчетов примем базовый налог, изменяющимся в интервале от 2 до 3 сом/м2 с шагом 0,5 сом/м2, а коэффициент площади – от 20 до 100 м2 с шагом 20 м2 (таблица 5).

Таблица 5 – Воздействие базового налога и шага формирования коэффициента площади в универсальной модели на суммарный налог

Базовый налог, сом/м2/год

Шаг формирования коэффициента площади, м2

20

40

60

80

100

Млн. сомов в год

2

2, 855

1,512

1,132

0.805

0,764

2,5

3,569

1,890

1,415

1,006

955

3

4,283

2,268

1,698

1,207

1,145

Источник: Собственные расчеты автора

Рисунок 8 – Воздействие базового налога и шага формирования коэффициента площади в универсальной модели на суммарный налог

Из таблицы 5 и рисунка 8 видно, что маржинальный налог при изменении базового налога с 2 до 3 сом при шаге формирования коэффициента площади равном 100 м2 составляет 0,38 млн. сом со всех квартир жилого комплекса «Империал», а при шаге равном 20 м2 – 1,43 млн. сом. Это в свою очередь позволяет комбинировать значения базового налога и шага формирования коэффициента площади, чтобы выйти на заданный уровень налоговых сборов и при этом принимать решение о степени прогрессивности налога по критерию общей площади жилья.

Произведем расчеты для случая, когда жилой комплекс «Империал» должен обеспечить суммарный налог в объеме 1,5 млн. сомов за первый год его взимания.

Таблица 6 – Комбинация параметров БН и Кп, обеспечивающая суммарный налог в объеме 1,5 млн. сомов

Площадь квартиры, м2

Номер варианта

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Шаг формирования коэффициента площади, м2

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

Размер базового налога, сом/м2

4

3.85

3.85

3.07

2.65

2.39

1.98

1.5

1.05

0.54

Эффективная ставка налога, сом/м2

43

24

23

23

18

16

14

24

18

19

16

46

24

23

23

18

16

14

24

18

19

16

71

24

23

23

37

32

29

24

27

25

26

76

24

23

23

37

32

29

24

27

25

26

79

24

23

23

37

32

29

24

27

25

26

116

48

46

46

37

32

43

36

36

38

39

122

48

46

46

37

48

43

48

45

44

42

126

48

46

46

37

48

43

48

45

44

42

234

72

69

69

74

64

72

71

72

76

78

298

72

92

92

92

80

86

95

90

95

97

344

96

92

116

92

95

100

107

108

113

113

380

96

116

116

111

111

115

119

117

126

126

Отношение ставок налога, приходящихся на квартиру с наибольшей и наименьшей площадями

4.0

5.0

5.0

6.0

7.0

8.0

5.0

6.5

6.7

7.8

Источник: Собственные расчеты автора

Рисунок 9 – Эффективная ставка налога, сом/м2 при разных комбинациях параметров БН и Кп, обеспечивающая суммарный налог в объеме 1,5 млн. сомов

Из таблицы 6 и рисунка 9 видно, что распределить требуемую сумму налога в 1,5 млн. сомов налога можно с помощью различных комбинаций параметров БН и Кп, при этом эффективная ставка налога, приходящаяся на один квадратный метр площади, различна и может меняться для квартир малой площади в диапазоне от 14 до 24 сом/м2 в год и для квартир большой площади – от 96 до 126 сом/м2. Кроме того, внутри приведенных диапазонов значения эффективной ставки налога также существенно различаются для квартир промежуточных площадей. Выбор конкретной комбинации зависит от критерия, определенного налоговой стратегией.

Если в качестве критерия взять:

- наибольшее отношение между эффективными ставками налогов для квартир с наименьшей и наибольшей площадями, то оптимальным выбором будет вариант № 6;

- наименьшее отношение между эффективными ставками налогов для квартир с наименьшей и наибольшей площадями, то оптимальным выбором будет вариант № 1;

- максимальное значение эффективной ставки для квартир с наибольшей площадью, то оптимальным выбором будет вариант № 10 и т.д.

Дальнейшее изменение налоговой нагрузки во времени будет зависеть от инфляционных процессов, а управляющим параметром остается базовый налог, который может пересматриваться один раз в несколько лет или каждый год, в зависимости от выбранной налоговой стратегии.

Таким образом, расчеты, приведенные в статье, показали:

- существующая модель налога на жилье не соответствует современным экономическим реалиям, ввиду отсутствия механизма учета инфляционных процессов;

- изменения, предлагаемые Правительством Киргизской Республики, относятся к краткосрочной налоговой стратегии и также не обеспечивают учета инфляционных процессов в долгосрочной перспективе.

Естественным выходом из сложившейся ситуации является изменение модели налога, основой для которого может стать универсальная модель или заложенные в нее принципы.

References
1. Nalogovyi Kodeks Kyrgyzskoi Respubliki ot 17 oktyabrya 2008 goda № 230. [Elektronnyi resurs] //URL:http://cbd.minjust.gov.kg/act/view/ru-ru/202445/10?cl=ru-ru (10.12.2017)
2. Kontseptsiya fiskal'noi politiki Kyrgyzskoi Respubliki na 2015-2020 gody. [Elektronnyi resurs]// URL : http://cbd.minjust.gov.kg/act/view/ru-ru/97820?cl=ru-ru (14.01.2018)
3. V Kyrgyzstane razrabotali zakonoproekt po vnedreniyu naloga na roskosh'. [Elektronnyi resurs]// URL : https://kyrtag.kg/news-of-the-day/v-kyrgyzstane-razrabotali-zakonoproekt-po-vnedreniyu-naloga-na-roskosh (13.02.2018)
4. Lukashova I.V. Sovershenstvovanie metodologii rascheta naloga na zhil'e v Kyrgyzskoi Respublike na primere g. Bishkek// Vestnik Kyrgyzsko-Rossiiskogo Slavyanskogo Universiteta. – KRSU. – 2014.– №2.– C.25-30
5. Lukashova I.V. Printsipy nalogooblozheniya zhiloi nedvizhimosti // Nalogi i nalogooblozhenie. – 2016. – № 4. – S. 359-363
6. Mokrousov N.V. Chuvstvitel'nost' stoimosti zhiloi nedvizhimosti k vliyaniyu faktorov razlichnoi prirody// Vestnik Kyrgyzsko-Rossiiskogo Slavyanskogo Universiteta. – KRSU.– 2012. –№6. – C.164-167.