Translate this page:
Please select your language to translate the article


You can just close the window to don't translate
Library
Your profile

Back to contents

Trends and management
Reference:

Conceptual approaches towards development management in the Russian Federation

Nesterenko Ivan

post-graduate student of the Department of State and Municipal Administration at Plekhanov Russian University of Economics

117997, Russia, g. Moscow, per. Stremyannyi, 36, of. 549

nesterenko.rea@mail.ru
Other publications by this author
 

 

DOI:

10.7256/2454-0730.2019.1.20018

Received:

08-08-2016


Published:

22-03-2019


Abstract: This article is dedicated to evolution of the concept of “development” and its examination in the Russian Federation. Having analyzed the works of the foreign and Russian researchers, the author formulates the two conceptual approaches towards development management as business activity: “entrepreneurial” and “administrative”. This allowed determining the priorities of each of the approaches, which would become the foundation for the efficiency evaluation system of development management. The author also systematizes the set of factors that maintain sustainable growth of business structures in the sphere of development. The conducted analysis and further synthesis of methodological groundwork in the area of development management allowed revealing the factors that ensure the efficient implementation of development projects, and this, sustainable growth of business structures in the sphere under consideration. The scientific novelty consist in formulation and substantiation of the two conceptual approaches towards development management capable of increasing the efficiency of the government goal setting in the sphere. Qualitative determination of the long-term priorities and indicators of development management, as well as enabling sustainable growth of business structures in the indicated sphere, must become an intrinsic part of realization of the modern urban development strategy of the Russian Federation.


Keywords:

State administration, Development, Crisis, Real estate market, Real estate, Sustainable growth, Entrepreneurship, Business structures, Development factors, Conceptual approaches


Рынок недвижимости начал формироваться в начале 1990-х гг. в условиях либерализации экономики и приватизации, что сопровождалось первыми легальными сделками по купле-продаже жилья. При этом характерными особенностями его становления стали неурегулированность прав на недвижимость, недостаточное развитие нормативно-правовой базы, низкие темпы приватизации и высокий спрос на объекты недвижимости, влекущие за собой нерыночное поведение его участников, низкую активность развития рынка при неустоявшейся форме расчетов.

В тоже время начала постепенно формироваться суть процессов функционирования рынка недвижимости, в последние определившая основные виды деятельности (операции) на рынке недвижимости и наименования профессий его участников [2, с.166].

Английское слово development (развитие, совершенствование) достаточно распространено в мире как в экономической лексике, так и в других предметных областях. Вместе с тем, понятия «девелопмент» и «девелоперская деятельность» пришли в нашу страну преимущественно из зарубежной теории и практики управления недвижимостью, где основой его развития как перспективного направления предпринимательства, стал высокий интерес к инвестированию в недвижимость в североамериканском, а затем и европейском бизнесе.

Историческим периодом появления девелопмента, как нового вида деятельности на российском рынке недвижимости, можно назвать этап разрушения системы госзаказа в начале 1990-х гг., что привело к необходимости поиска альтернативных форм и механизмов реализации инвестиционно-строительного процесса. При этом, в отличие от российской, зарубежная теория и практика управления девелоперской деятельностью достаточно развиты, а среди множества работ, посвященных проблемам недвижимости как экономической категории, вопросам функционирования рынка недвижимости, государственному регулированию и прогнозированию его развития насчитываются десятки авторов.

На текущем этапе развития российская теория управления девелоперской деятельностью пока не привлекает достаточного внимания со стороны ученых. В современной экономической литературе эта проблема проработана зачастую фрагментарно с существенным отставанием от международных разработок, особенно фундаментального характера. Многие исследования представляют собой переводной материал, не адаптированный к изменяющимся российским реалиям, выраженных в виде непрерывных изменений в законодательстве и регулярных кризисных проявлениях в экономике (экономические реформы 1990-х гг., кризисы 1998 г., 2008 г., 2014 г.).

Помимо этого, имеющиеся в России научные исследования в области градостроительства, управления недвижимостью и девелопмента характеризуются недостаточной развитостью правоустанавливающих регламентов и отсутствием практического опыта реализации в рыночных условиях земельно-имущественных отношений, что привело к их специализации и снижению общесистемной результативности в данной сфере. В то же время, в США с 1936 г. действует Институт Городских Земель (Urban Land Institute, ULI) – некоммерческое образовательное и исследовательское учреждение, насчитывающее более 17 тыс. членов и партнеров в 60 странах мира, представляющих весь спектр дисциплин, связанных с землепользованием и девелопментом.

Анализ нормативной базы, посвященной вопросам девелопмента позволяет сделать вывод, что специальных законов, посвященных исключительно девелоперской деятельности в настоящий момент в нашей стране не принято. Помимо этого, несмотря на то, что термин «девелопмент» в последние годы стал достаточно привычным как для научных работ, посвященных развитию российскою рынка недвижимости, так и для практиков в данной сфере, полной ясности в его толковании, и, что более важно, в понимании его природы и значения для рынка недвижимости и социально-экономического развития страны в целом до настоящего времени не достигнуто.

Как отмечает С.Н. Максимов, классическое определение исследуемого понятия с точки зрения его материально-вещественного содержания дается в толковом словаре по недвижимости (The Glossary of Property Terms) (Лондон, 1993 г.): «Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей, или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий либо участков земли. Определение через эти операции является исключительным для определения понятия «девелопмент», не включающего работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания» [17, с.7].

Следует отметить, что несмотря распространенность данного подхода к толкованию термина «девелопмент», он был сформулирован на основе Закона о городском и сельском планировании (Великобритания, 1971), смысл которого заключался в том, чтобы поставить под общественный (муниципальный) контроль процессы преобразования недвижимости (т.н. «национализация развития недвижимости»), а данное определение способствовало идентификации процессов, попадающих или нет в его поле.

Также можно обратить внимание на постановление Правительства Москвы от 03.07.2007 № 576-ПП, где дается крайне специализированное определение девелоперской деятельности акционерных обществ, где под ней понимается: «…строительство и (или) реконструкция объектов недвижимости в целях последующего использования акционерным обществом более 50% вновь построенных и (или) реконструированных площадей не в соответствии с основным уставным видом деятельности путем продажи или передачи в аренду неопределенному кругу лиц» [1].

Таким образом, оставляя в стороне особенности нормативно-правового определения процесса девелопмента, и не забывая о том, что в России нет единого норматива, четко закрепляющего содержание понятия «девелопмент» или «развитие недвижимости», можно выделить основные аспекты понятия «девелопмент» (рис. 1.).

Рисунок 1. Три аспекта понятия «девелопмент»

Источник: Составлено автором по [11]

Основываясь на обзоре исследований понятия «девелопмент» таких авторов как А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов [2], В. В. Ватолин [5], М. А. Федотова, Т. В. Тазихина, А. А. Бакулина [6], И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге [10], С. Н. Максимов [11, 17], В. А. Смирнов [16], Дж. Фридман, Н. Ордуэй [19], раскрывающих его сущность, можно сделать вывод, что за последние 20 лет в нашей стране сложилось два концептуальных подхода к управлению в данной сфере, которые, на наш взгляд, можно условно классифицировать с позиции заказчика бизнес-процессов на «предпринимательский» и «административный» (табл. 1).

Таблица 1. Концептуальные подходы к управлению девелопментом

Наименование

Сущность девелопмента

Управленческая задача

Предпринимательский

(заказчик бизнес-процессов – предприниматель/инвестор)

1) Девелопмент – инвестиционный процесс, направленный на развитие объекта недвижимости, для удовлетворения потребностей инвестора (заданных) или потребителя (рыночных);

2) девелопмент – профессиональная деятельность (особый вид предпринимательской деятельности) по управлению процессами девелопмента в рыночных условиях.

Поиск и разработка эффективных форм, инструментов и механизмов оценки недвижимости; управление и оценка эффективности инвестиций в девелоперские проекты на рынке недвижимости; повышение эффективности управления девелоперскими проектами в рыночных условиях.

Административный

(заказчик бизнес-процессов –органы государственной власти всех уровней)

Девелопмент как модель реализации проектов развития территории, с учетом экономических интересов управляющей компании, обеспечивающая эффективное управление госимуществом и улучшение социально-экономической ситуации в регионе

Использование концепции девелопмента для реализации проектов развития территорий и инвестиционно-строительного комплекса региона; проектное управление государственной и муниципальной собственностью для решения социально-экономических проблем

Источник: Составлено автором

Осознавая различные приоритеты каждого из выделенных подходов к управлению девелопментом, с точки зрения оценки эффективности реализации проекта, сосредоточимся на изучении двух крупных блоков - «экономическая» и «социальная» эффективность (рис.2.).

Рисунок 2. Приоритеты «административного» и «предпринимательского» подходов к управлению девелопментом

Источник: Составлено автором

Таким образом, эффективность управления девелопментом как предпринимательской деятельностью, связанной с созданием объектов недвижимости и их качественными преобразованиями, преимущественно в рамках инвестиционно-строительного процесса, следует рассматривать с точки зрения максимизации не только экономической, но и социальной эффективности девелоперских проектов.

Несмотря на то, что оба выявленных подхода (в большей или меньшей мере) сосредоточены на достижении социальной и экономической эффективности от реализации девелоперского проекта, на наш взгляд, все еще слабо проработаны вопросы управления девелопментом с позиции органов государственной власти. Это выражается в неразвитости нормативно-правовой базы девелопмента, организационных и финансовых проблемах в инвестиционно-строительной сфере, отсутствии эффективной и целостной системы государственного стратегического планирования не только в данной сфере, но и в стране, а также недостаточной деловой активности у российских предпринимателей на фоне по-прежнему высокого уровня коррупции [13].

Учитывая тот факт, что на современном этапе социально-экономического развития идеи устойчивого развития могут решающим образом повлиять на будущее России, сыграть важную роль в определении государственных ценностей и перспектив дальнейшего реформирования различных сфер общественной жизни, следует обратить внимание на Указ Президента РФ № 440 от 1 апреля 1996 г. «О Концепции перехода Российской Федерации к устойчивому развитию», предполагающего несколько основных этапов перехода страны к устойчивому развитию (табл. 2).

Таблица 2. Этапы перехода России к устойчивому развитию

Этап

Цель

Задачи

1

Начальный этап – решение острых социально-экономических проблем при соблюдении обоснованных экологических ограничений на хозяйственную деятельность.

Разработка и реализация программы оздоровления окружающей среды в зонах экологического кризиса;

Разработка комплексных мер по нормализации обстановки на экологически неблагополучных территориях и подготовка организационной основы их реализации.

2

Структурные преобразования в экономике, технологическое обновление, существенная экологизация процесса социально-экономического развития.

Рационализация использования природного потенциала и снижение его относительных затрат на душу населения.

3

Решение проблемы гармонизации взаимодействия с природой всего мирового сообщества, где России отводится значительная роль.

Формирование ноосферы (по В.И.Вернадскому), когда мерилом национального и индивидуального богатства станут духовные ценности и знания человека, живущего в гармонии с окружающей средой.

Источник: Составлено автором

Декларируемый в Концепции переход должен обеспечить сбалансированное решение проблем социально-экономического развития и сохранения благоприятной окружающей среды и природно-ресурсного потенциала, удовлетворение потребностей настоящего и будущих поколений людей. При этом такой переход будет возможен в случае обеспечения устойчивого развития всех регионов, что предполагает формирование эффективной пространственной структуры экономики при соблюдении баланса интересов субъектов в рамках разработки и реализации региональных программ перехода к устойчивому развитию, а также их дальнейшей интеграции с государственной политикой в области устойчивого развития.

Как следствие, особое место в данном процессе будет отводится региональным и муниципальным органам власти, что, в условиях ограниченности ресурсов, в том числе связанных с регулярными кризисными проявлениями в экономике, диктует необходимость формирования новых подходов при определении приоритетов проводимой социально-экономической политики, а также разработки новых механизмов управления устойчивостью развития территорий.

Статья 1 (п.3) Градостроительного кодекса Российской Федерации устойчивое развитие территорий определяет, как «обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений». Данное определение согласуется с позицией ООН, при которой устойчивым считается город, где достижения в общественном, экономическом и физическом развитии постоянны; который постоянно обеспечен природными ресурсами и поддерживает длительную безопасность жителей, в том числе и от природных катастроф.

Для управления процессом перехода к устойчивому развитию и оценки эффективности используемых средств в Концепции предполагается установка целевых ориентиров и ограничений с обеспечением процедуры контроля за их достижением (соблюдением) (рис. 3).

Рисунок 3. Критерии принятия решений и показатели устойчивого развитии

Источник: Составлено автором

Несмотря на то, что данные системы показателей могут разрабатываться и использоваться при решении проблем перехода к устойчивому развитию для каждого субъекта РФ, устойчивое развитие территории региона или муниципального образования будет обладать своей спецификой и зависеть от устойчивости функционирования структурообразующих предпринимательских структур, в том числе в сфере девелопмента.

На наш взгляд, комплексный факторный анализ будет служить методологической и информационной основой для формирования эффективного механизма обеспечивающего устойчивость развития девелоперов, что подтверждают результаты исследований таких авторов как А. М. Афанасьев [3], О. С. Бумагина [4], В. Г. Лебедев [12], О. В. Сараджева [15], А. В. Шмидт [20], М. В. Штейкина [21] и др. Отметим, что большинство авторов отдают предпочтение исследованию внутренних факторов как главного элемента обеспечения устойчивости экономической системы, вместе с тем подчеркивая немаловажную роль государства в решении данного вопроса [7].

Несмотря на то, что важнейшими факторами обеспечения устойчивости предпринимательских структур являются государственная поддержка и государственное регулирование, современные кризисные условия и системные проблемы развития сферы предпринимательства могут характеризовать их недостаточную эффективность в целом. На наш взгляд, рассматривая возможности обеспечения устойчивого развития девелоперов со стороны органов государственной власти, целесообразно определить факторы, влияющие на деятельность девелоперской компании на микро- (компания), мезо- (регион, муниципалитет) и макроуровнях (страна). Такой подход, основанный на принципах системного анализа, позволит путем декомпозиции изучить ряд подсистем для последующего выявления проблем их функционирования, оценки требуемых ресурсов и определения уровня разработки и принятия управленческих решений, необходимых для обеспечения экономической устойчивости предпринимательских структур (рис.4).

Рисунок 4. Факторы развития девелоперской компании

Источник: Составлено автором

Следует отметить, что такие зарубежные авторы как М. Портер [14], Б. Скотт, Дж. Лодж, Дж. Бауэр, Дж. Зюсман, Л. Тайсон [23], создание факторов – это процесс накопления (каждое поколение наследует факторы, доставшиеся от предыдущего поколения, и создает свои, добавляя к прежним). Мировой опыт показывает, что государственные меры по совершенствованию специализированных и развитых факторов, как правило, терпят неудачу из-за низкой динамичности государственной системы, что актуализирует необходимость изучения данной предметной области в условиях трансформации современной системы государственного управления на пути перехода от классической к менеджериальной модели [8, 22].

Очевидно, что создавать и совершенствовать сразу все типы факторов невозможно, но приоритеты в их выборе факторов будут зависеть от характера спроса на рынке, наличия возможности у компаний для кооперации, характера конкуренции и их целей, где особую роль будут играть механизмы государственного регулирования и поддержки предпринимательских структур. Целесообразность данного подхода подтверждают и результаты исследования А.А. Лищук [9], основанные на выборке из 542 респондентов (топ-менеджеры и менеджеры высшего звена управления), которые показали, что общая ориентация респондентов на устойчивое развитие средняя (2,99 из 5). При этом наиболее высокие оценки получила ориентация на исполнение законодательно-правового аспекта устойчивого развития (3,65), что актуализирует важность дальнейшего изучения особенностей формирования внешних факторов, связанных с деятельностью государства. Такой подход будет нацелен на обеспечение активности инновационных и инвестиционно-строительных процессов, стабилизацию социально-демографической ситуации и состояния рынка недвижимости, что в большей степени будет определять устойчивость предпринимательских структур в сфере девелопмента в долгосрочной перспективе.

 

References
1. Postanovlenie Pravitel'stva Moskvy ot 03.07.2007 N 576-PP (red. ot 05.09.2014) «O poryadke vzaimodeistviya organov ispolnitel'noi vlasti goroda Moskvy pri realizatsii prav aktsionera po aktsiyam, nakhodyashchimsya v sobstvennosti goroda Moskvy, i printsipakh strategicheskogo i operativnogo planirovaniya, organizatsii sistemy kontrolya i otsenki effektivnosti finansovo-khozyaistvennoi deyatel'nosti aktsionernykh obshchestv, aktsii kotorykh nakhodyatsya v sobstvennosti goroda Moskvy». ISS «Tekhekspert». URL: http://docs.cntd.ru/document/3673493
2. Asaul A.N. Ekonomika nedvizhimosti: uchebnik dlya vuzov. 3-e izd., ispravl / A.N. Asaul, S. N. Ivanov, M. K. Starovoitov. SPb.: ANO «IPEV», 2009. 304 s.
3. Afanas'ev A.M. Ustoichivost' sotsial'no-ekonomicheskikh sistem: sushchnost' i mekhanizm // Ekonomicheskie nauki. 2011. №1 0(83). S. 146-151.
4. Bumagina O.S. Kontseptsiya razvitiya sfery predprinimatel'stva v gorodskom khozyaistve // Ekonomicheskie nauki. 2008. № 4 (41). S. 124-125
5. Vatolin V.V. Metodologiya upravleniya khozyaistvennym oborotom gosudarstvennykh i munitsipal'nykh ob''ektov nezhilogo fonda megapolisa : Dis. ... d-ra ekon. nauk : 08.00.05. M., 2008. 296 s.
6. Development v nedvizhimosti : monografiya / M.A. Fedotova, T.V. Tazikhina, A.A. Bakulina. M.: KNORUS, 2010. 264 s.
7. Dumanova A.Kh. Algoritm razrabotki i realizatsii programmno-tselevogo metoda upravleniya ustoichivym razvitiem regiona // Voprosy ekonomiki i prava. 2012. № 2. S. 75-79
8. Kupryashin G.L. Gosudarstvennyi menedzhment: vozmozhnosti i ogranicheniya // Gosudarstvennoe upravlenie. Elektronnyi vestnik. 2003. № 1. URL: http://e-journal.spa.msu.ru/uploads/vestnik/2003/vipusk_1._sentjabr_2003_g./kupriaschin.pdf
9. Lishchuk A.A. Strategicheskoe planirovanie ustoichivogo razvitiya predprinimatel'skikh struktur v usloviyakh postindustrial'noi ekonomiki: dissertatsiya ... d-ra ekon. nauk: 08.00.05. SPb., 2015. 315 s.
10. Mazur I.I., Shapiro V.D., Ol'derogge N.G. Development. Uchebnik. M.: Ekonomika, 2004. 526 s.
11. Maksimov S.N. Development kak sposob realizatsii proektov razvitiya nedvizhimosti // Problemy sovremennoi ekonomiki. 2012. № 3(43). S. 268–271.
12. Metody otsenki ustoichivosti funktsionirovaniya i razvitiya promyshlennogo predpriyatiya i puti vykhoda iz krizisnoi situatsii: monografiya / V.G. Lebedev [i dr.]; pod red. G.A. Krayukhina. SPb., 2010. S. 78.
13. Nesterenko I.V. Problemy korruptsii v sfere developmenta: rossiiskii i zarubezhnyi opyt // Organizatsionno-upravlencheskie mekhanizmy antikorruptsionnoi deyatel'nosti (rossiiskii i zarubezhnyi opyt): sbornik tezisov dokladov i statei III Mezhdunarodnoi nauchno-prakticheskoi konferentsii 25 yanvarya 2016 goda / Otv. red. R.A. Abramov. M.: OOO «ID Tret'yakov''», 2016. S. 155-157.
14. Porter M. Konkurentsiya.: Per. s angl. M.: Izdatel'skii dom Vil'yams, 2005. 608 s.
15. Saradzheva O.V. Ekonomicheskaya ustoichivost' otechestvennykh predpriyatii v period krizisa // Ekonomicheskie nauki. 2009. № 2(51). S. 196-198.
16. Smirnov V.A. Organizatsionno-ekonomicheskie osnovy investirovaniya proektov razvitiya nedvizhimosti: Avtoref. dis. ... d-ra ekon. nauk: 08.00.05. SPb., 1999. 34 s.
17. Upravlenie developmentom nedvizhimosti. Uchebnik: uchebnik / S.N. Maksimov. M.: Prospekt, 2015. 332 s.
18. Upravlenie proektami: Uchebnoe posobie / Pod obshch. red. I.I. Mazura. 2-e izd. M.: Omega-L, 2004. 664 c.
19. Fridman Dzh., Orduei N. Analiz i otsenka prinosyashchei dokhod nedvizhimosti. M.: «Delo Ltd», 1995. 480 c.
20. Shmidt A.V. Metody upravleniya ekonomicheskoi ustoichivost'yu promyshlennogo predpriyatiya // Voprosy ekonomiki i prava. 2011. № 3. S. 218-222.
21. Shteikina M.V. Upravlenie finansovoi ustoichivost'yu predpriyatiya // Voprosy ekonomiki i prava. 2011. № 6. S. 151-155.
22. Osborne D., Gaebler T. Reinventing government: how the entrepreneurial spirit is transforming the public Sector. Reading (MA): Addison-Wesley, 1992.
23. Tyson. American Industry in International Competition Government Policies and Corporate Strategies. Ithaca, N. London. 1983.