Real estate market in the time of pandemic: current trends and projections

Введение. Рынок недвижимости является важным звеном системы рыночных отношений. Он представляет собой совокупность экономико-правовых отношений субъектов рынка по поводу создания, распределения, обмена и потребления полезных свойств недвижимости, прав и обязательств ^[1]. Рынок недвижимости затрагивает как социальную, так и экономическую стороны жизни общества. Экономический аспект значения рынка недвижимости выражается:

а) колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого значительная часть может быть вовлечена в рыночный оборот и являться доходом для различных экономических субъектов;

б) высокой долей рынка недвижимости в ВНП (в России и США этот показатель варьируется в пределах 5-7%);

в) уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

г) количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости ^[2]. Данная характеристика подтверждается статистическими данными, согласно которым в 2018 году в России в строительстве и деятельности с недвижимым имуществом было задействовано 7,1% и 1,9% населения соответственно от общего числа занятых ^[3].

Инфраструктура рынка недвижимости – это совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка. Она состоит из элементов, представленных на рисунке 1.

Рисунок 1 – Инфраструктура рынка недвижимости (составлено на основе ^[4])

В каждом механизме инфраструктуры задействованы профессиональные субъекты. Они, как и субъекты многих других направлений экономики, пострадали в результате пандемии коронавируса.

Методы. Для определения современной ситуации на рынке недвижимости во время пандемии коронавируса в данной работе был использован анализ статистических данных России и других стран мира, экспертных оценок ведомств и агентств.

Результаты. Пандемия коронавируса внесла значительные коррективы в развитие не только Российской Федерации, но и всего мира. В той или иной степени, пострадали абсолютно все сферы жизнедеятельности и все население Земли. Безусловно, в первую очередь, пандемия и связанные с ней карантинные меры отразились на социально-экономической ситуации в стране и мире. Первой страной, принявшей на себя «удар», оказался Китай. Рассмотрим особенности функционирования рынка недвижимости во время пандемии в КНР, Гонконге, США и России в таблице 1.

Таблица 1 – Ситуации на рынках недвижимости различных стран мира во время и после пандемии коронавируса в 2019-2020гг.

*Составлено авторами на основе ^[5]

По данным таблицы 1 следует отметить, что во всех странах присутствуют общие закономерности в развитии рынка недвижимости:

- в докоронавирусный период - приобретение недвижимости по устоявшейся на рынке цене;

- спад, когда предложение и спрос на рынке недвижимости еще есть, однако люди постепенно начинают бояться контактов;

- стагнация, когда на государственном уровне запрещаются необоснованные контакты между людьми, приостановлена деятельность банков, бизнеса (предложение падает, однако цены держатся на прежнем уровне, либо отмечается небольшой рост);

- рост цен на рынке недвижимости, а затем и предложения в связи с ослаблением карантинных мер.

Вывод о стремительном росте цен на рынке недвижимости можно сделать, проанализировав изменение средних цен на первичном и вторичном рынках жилья в России в 2015-2020 годах по таблице 2.

Таблица 2 - Средние цены на первичный и вторичный рынки жилья в Российской Федерации в 2015-2020 гг., тыс. руб. за 1 кв. м общей площади

*Составлено авторами на основе ^[6]

За рассматриваемый период наблюдается устойчивый рост средней цены на жилье на первичном рынке. Резкий скачок отмечается в 2018 году – почти 5000 руб. Однако, даже он не сравнится с ростом средней цены в 1, 2 кварталах 2020 года – 7 444 руб. и 9 379 руб. соответственно по сравнению с 2019 годом.

Что касается вторичного рынка, то здесь с 2018 года цена растет более плавно.

Восстановление первичного российского рынка носит специфические особенности ^[7]:

1) введение льготной ипотеки, а точнее, пониженной ставки в 6,5% (некоторые банки эту планку сделали еще ниже);

2) переход на эскроу-счета (по данным на 10 июля 2020 года, по эскроу-счетам продается примерно 25% объектов недвижимости);

3) снижение доходов населения, что ограничивает рост спроса на недвижимость;

4) снижение процентной ставки по ипотечным кредитам, что, как правило, компенсирует рост цен, привлекая инвесторов.

В кризисные периоды повышенным спросом пользуются всегда студии и однокомнатные квартиры классов «эконом» или «комфорт». Однако в настоящее время наибольший интерес проявляется к квартирам семейного типа, а также к более высокому классу недвижимости. Это связано с появлением привлекательных условий по ипотечным программам по покупке нового жилья.

Во время пандемии у застройщиков также появились новые возможности, проявившиеся в

- открытии аккредитива и эскроу-счетов,

- создании личного кабинета дольщика,

- ведении электронного документооборота дольщика и застройщика,

- размещении и редактировании проектной декларации с выгрузкой на Дом.РФ,

- электронном формировании договоров долевого участия (ДДУ),

- взаимодействии с банками в части ипотечного кредитования ^[7].

Распространенным явлением в условиях пандемии со стороны девелоперов стало проведение «онлайн-экскурсий» по стройке и по готовым объектам, а также предоставление дополнительных льготных условий покупки жилья ^[8].

В первом полугодии 2020 года на первичный рынок вышло на 30% меньше новых предложений (2,2 млн. кв.м в Московском регионе), чем за тот же период 2019 года.

В мае 2020 года отмечался спад сделок на вторичном рынке на 65%, что создало процесс «отложенного спроса». В настоящее время данный вид спроса активно реализуется. На вторичный рынок недвижимости отрицательное воздействие оказывает снижение ставок по ипотеке на первичном рынке, заставляя собственников квартир быть готовыми к диалогу с покупателями ^[9].

Коммерческая недвижимость претерпевает еще большие трудности, чем жилая. Это, в первую очередь, связано с тем, что люди в сложившейся эпидемиологической ситуации в целях собственной безопасности предпочитают приобретать товары и услуги онлайн.

Эксперты Colliers International отмечают, что общий объем торговых площадей в Москве, введенный в первом полугодии 2020 года, составил более половины (61,1%) от прогнозируемого объема ввода по итогам всего 2020 г. В регионах за тот же период не было открыто ни одного нового профессионального торгового центра ^[7].

По данным Forbes, среди коммерческой недвижимости наиболее пострадавшей оказалась гостиничная недвижимость. В первом полугодии 2020 года по сравнению с тем же периодом 2019 года заполняемость гостиниц снизилась более чем в 2 рада, составив 35%. Многим гостиницам на это время и вовсе пришлось закрыться. Тем гостиницам, которые этого не сделали, пришлось снижать цены на номера от 15% до 35%. По общим подсчетам, «с учетом снижения загрузки и тарифа доходность на номер сократилась на 60%» ^[10].

Обратная ситуация наблюдается на рынке складской недвижимости. За время пандемии она была самым стабильным и востребованным сегментом. Спрос на складские помещения за период пандемии существенно вырос. Это, в большинстве случаев, связано с локализацией производств и вынужденным увеличением объемов хранения запасов. В Москве высокий спрос отмечается на качественные склады на границе МКАД площадью до 3 тысяч либо свыше 15 тысяч кв.м., что впоследствии вызвало их дефицит. Перспективным сегментом складской недвижимости является агрологистика, актуальность которой определяется ростом объемов сельскохозяйственного производства и спросом покупателей на натуральные продукты ^[11].

Рынок офисной недвижимости испытывал большой дефицит свободных качественных площадей. «В первом полугодии 2020 года совокупный объем ввода офисов составил почти 61 тыс. кв. м, что практически вдвое меньше, чем результат аналогичного периода 2019 года. Доля свободных площадей в объектах класса А составила всего 8,9%, а в классе В еще меньше — 6,7%» ^[8].

Ситуация в торговой недвижимости в начале 2020 года была схожа с офисной. На рынке фиксировалась стагнация. Новое строительство велось, но на минимальных уровнях. При этом некоторые точки роста отмечались в магазинах, близко расположенных к жилым домам, а также фуд-холлах. В период пандемии многим торговым площадкам пришлось либо закрыться, либо перейти на режим работы он-лайн. Таким образом, произошел массовый переход на интернет-покупки и, следовательно, интернет-заказы ^[12].

Аналитик департамента исследований и аналитики Cushman&Wakefield Е. Сафонова отмечает, что прогноз по новому строительству от января 2020 года был пересмотрен на 40%: «по итогам года мы ожидаем, что в России будет построено около 350 тыс. кв. м торговых площадей, из которых около 230 тыс. кв. м приходится на Москву. До начала пандемии доля свободных площадей в торговых центрах Москвы составляла 8%. В связи с закрытием некоторых операторов из-за финансовых трудностей, мы ожидаем ротацию арендаторов в торговых объектах и увеличение вакансии до 13-15% в конце 2020 года» ^[13].

Ситуация на рынке недвижимости США имеет сходства с ситуацией отечественного рынка. Так, одним из основных трендов данной отрасли является стабильность цен на жилье. По данным Национальной ассоциации риелторов, в национальном масштабе средняя цена домов, проданных в мае 2020 года, выросла на 2,3% по сравнению с маем 2019 года ^[14].

Процентные ставки по ипотечным кредитам в США в июне-июле 2020 года достигли рекордно низких значений (в среднем, 3,31%). Такие низкие ставки повышают покупательскую способность населения, одновременно повышая цены на жилье. Также одной из важнейших тенденций в период пандемии стало оформление ипотечных кредитов он-лайн, что значительно ускорило процессы покупки и продажи жилья ^[14].

Ситуация на рынке элитной недвижимости достаточно противоречива. Это напрямую связано с конкретной страной и её особенностями ^[15]. Цены на покупку на глобальном рынке элитной недвижимости за первые полгода 2020 года снизились на 0,5%, на аренду – на 1,1%. Рассмотрим конкретные примеры в разрезе стран мира по изменению цен на покупку элитной недвижимости за период с декабря 2019 года по июнь 2020 года на рисунке 2.

Рисунок 2 – Изменение цен на покупку премиальной недвижимости, декабрь 2019 гг. - июнь 2020 гг., % (составлено авторами на основе ^[16])

Кривая изменения цен на покупку премиальной недвижимости за рассматриваемые полгода, включающие период пандемии, имеет значительный разброс. Наибольший прирост в стоимости элитного жилья отмечается в Сеуле и Москве. Рост цен зафиксирован также в Берлине, Амстердаме, Токио, Шэньчжэне, Шанхае, Париже. Во всех остальных городах, представленных на рисунке 2, отмечена негативная тенденция в размере стоимости жилья. Самое большое снижение цены в процентном соотношении оказалось в Мумбаи (практически на 6%).

Экономический кризис значительно отразился не только на населении, но и на деятельности застройщиков. Основные последствия данного явления связаны с увеличением кредитной нагрузки, снижением темпов ввода в эксплуатацию нового жилья, сокращением объемов вводимого метража. Стоимость квадратного метра жилья зависит также от налоговой нагрузки, которая по отдельным платежам, таким как, НДС и страховые взносы, составляет 50% со всей строительной отрасли. Возможно, в настоящее время это и лежит в основе стабильности (даже некоторого роста) цен на недвижимость. Данные проблемы отражают актуальность незамедлительной разработки и внедрения мер дополнительной государственной поддержки и стимулирования строительной отрасли ^[17].

Другой негативной тенденцией развития рынка недвижимости является внушительное сокращение численности занятости, что также повлияло на общий уровень безработицы в стране, отражая социальный аспект отрасли ^[17].

Многие ученые-экономисты уже сейчас задаются вопросом: что же будет с рынком недвижимости в ближайшем будущем? По мнению генерального директора краудфандиговой компании AKTIVO Е. Клименко, в части покупок жилой недвижимости в ближайшей перспективе ожидается бум, который, вероятно, сменится спадом ^[18]. О. Хартманн, серийный предприниматель, основатель KupiVIP, CarPrice считает, что больше всего в условиях пандемии пострадали девелоперы, а также офисные арендодатели. Именно поэтому их восстановление будет достаточно сложным. Также О. Хартманн советует в ближайшие 2-3 года не вкладываться в строительные проекты, поскольку это слишком рискованно ^[18]. Другие эксперты прогнозируют к осени-концу 2020 года значительное сокращение доходов населения, которое приведет к снижению спроса, а, следовательно, и к падению цен на недвижимость. В большей степени, этот процесс затронет вторичный рынок, поскольку льготная ставка ипотечных кредитов в 6,5% его не касается ^[16].

По мнению коммерческого директора группы «Родина» К. Юрьевой, цены на новостройки останутся на прежнем уровне. Это связано с тем, что застройщики в период ограничительных мер также оказались в сложной ситуации: они потеряли значительную часть выручки, одновременно продолжая выплачивать проценты по взятым ранее кредитам. В сложившейся ситуации застройщикам нерационально снижать стоимость квартир, как и повышать (покупательская способность населения сократилась) ^[16]. А. Гусев рассматривает оптимистичный сценарий развития рынка недвижимости, при котором курс рубля стабилизируется, вторая волна коронавируса (и, соответственно, ограничительные меры) не будет выявлена. По такой схеме рынок недвижимости «может вернуться к докризисным показателям к концу 2020 года – началу 2021 года» ^[16]. Президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей В. Манкевич определил более пессимистичный сценарий, согласно которому кризис на рынке недвижимости затянется на 2020-2023 годы ^[16].

Заключение. Таким образом, рынок недвижимости выполняет как социальную, так и экономическую роль. Это и определяет его важность, как для отдельного покупателя, так и других субъектов рынка недвижимости и всей экономики. На данный момент, рынок недвижимости переживает парадоксальное состояние, при котором явные признаки экономического кризиса не влекут за собой снижения цен на недвижимость, а даже, наоборот, наблюдается их небольшое повышение. Прогнозы развития рынка недвижимости абсолютно разнятся. Некоторые эксперты считают, что происходящие события совсем скоро прекратятся; другие – определяют затяжной характер процессов, происходящих на рынке недвижимости. Неоднозначность прогнозов развития рынка недвижимости после пандемии коронавируса позволяет определять векторы его дальнейшего развития.