On the concept and characteristics of a multi-boundary agricultural land plot

Mel'nikov Nikolai Nikolaevich Doctor of Law Chief Researcher of the Department of Environmental, Land and Agricultural Law of the Institute of State and Law of the Russian Academy of Sciences 119019, Russia, g. Moscow, ul. Znamenka, 10 rurcredit@yandex.ru

Анализ судебной практики показывает, что многоконтурные земельные участки сельскохозяйственного назначения активно формируются и вовлекаются в оборот, несмотря на отсутствие в законодательстве норм о понятии такого участка, порядке его образования и правовом режиме. В качестве примера можно привести материалы дела (постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2019 г. N 19АП-2347/19), из которого следует, что в счет выдела 133,5 земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения был образован многоконтурный земельный участок, состоящего из 11 контуров.

Актуальность исследования многоконтурного участка как объекта земельных отношений также подтверждается тем, что по мнению некоторых авторов, фонд перераспределения, образуемый из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст. 80 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), в целях расширения сельскохозяйственного производства, преимущественно сформирован за счет многоконтурных земельных участков, не вовлеченные в приватизацию 1993-1994 гг., находящихся в распоряжении органов местного самоуправления ^[1].

Экономическое обоснование необходимости образования многоконтурных сельскохозяйственных земельных участков может обосновываться тем, что земли сельскохозяйственного назначения часто представлены отдельными разрозненными частями (полями), в отношении которых по причине излишней дороговизны не целесообразно нести расходы, связанные с проведением кадастрового учета и уплатой государственной пошлины ^[2]. Данную точку зрения следует дополнить и указать на необходимость разработки оснований и условий формирования многоконтурных земельных участков, позволяющих объединить в один участок фактически разрозненные участки, которые могут выступать самостоятельными объектами оборота. При отсутствии надлежащего обоснования и законодательно установленных критериев существует риск массового образования многоконтурных участков в составе земель различного назначения, состоящих из значительного числа участков (контуров), что представляется недопустимым.

Определение многоконтурного земельного участка можно найти в подзаконных актах, например, п. 89 приказа Министерства экономического развития РФ от 8 декабря 2015 г. N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации» // www.pravo.gov.ru 25.01.2016.), согласно которому многоконтурный земельный участок – это участок, состоящий из совокупности контуров (частей), отделенных друг от друга иными земельными участками или землями. В действующем законодательстве нечетко вопрос о возможности образования в настоящее время многоконтурных земельных участков. В письме Министерства экономического развития РФ от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23 «Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках» (журнал «Кадастр недвижимости». 2010. № 3). со ссылкой на нормы ЗК РФ указывается, что объединение отдельных земельных участков в один участок допустимо применительно к участкам со смежными (общими) границами. В то же время правомерным является образование многоконтурных земельных участков посредством объединения уже существующих многоконтурных участков, которые также могут выступать источниками образования новых земельных участков и многоконтурных участков в соответствии с требования земельного законодательства.

Заслуживает внимания вопрос о режиме частей (контуров) многоконтурного земельного участка. В литературе справедливо обращалось внимание на необходимость внимательного изучения содержания договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, в части определения предмет аренды, а именно является ли объектом договора земельный участок или отдельный контур (например, поле) многоконтурного участка ^[3]. В отличие от «обычного» земельного участка части (контуры) многоконтурного участка не имеют смежных границ и представлены как несколькими разделенными между собою частями, так и контурами с вкраплениями.

Части в составе «обычного» земельного участка могут образовываться для различных целей, в том числе для передачи в аренду, при установлении сервитута или охранной зоны, что влечет появление наряду с собственником участка правообладателя части участка (например, арендатора), обладающего с собственником участка взаимными правами и обязанностями. В границах многоконтурного участка возможно выделение для указанных целей частей участка и в пределах одного контура, т.е. части контура. Сервитут или охранная зона, устанавливаемые в отношении многоконтурного земельного участка, не взаимосвязаны с отдельными контурами или частями контуров участка. Режим охранной зоны распространяется на контуры или части контуров многоконтурного земельного участка, что влечет установление запретов на определенные виды хозяйственной деятельности в соответствии с нормами об ограничениях прав на землю (ст. 56 ЗК РФ).

Разновидностями частей земельных участков являются их улучшения, а именно почвенные, рекультивационные слои, земляные насыпи и т.д. Как в обычном, так и многоконтурном земельном участке улучшения участка являются его приращениями.

Отдельная часть многоконтурного земельного участка может иметь границы и быть поставлена на кадастровый учет, вместе с тем, недопустимым является кадастровый учет отдельного контура без установления границ всего многоконтурного земельного участка, о чем справедливо подчеркивалось в судебной практике (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 7 октября 2015 г. N 305-КГ15-7535).

Предлагается обратить внимание на положения письма Министерства экономического развития РФ от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23, где указывается, что часть многоконтурного земельного участка может быть представлена как рамками одного контура, так и нескольких контуров, но в последнем случае часть многоконтурного участка должна формироваться из частей контуров, с границей нескольких контуров. Следует добавить, что в этом случае в составе многоконтурного земельного участка образуется его многоконтурная часть.

В связи с тем, что части (контуры) многоконтурного земельного участка не имеют между собой общих характерных точек и отделены друг от друга иными участками или землями, актуальным представляется вопрос о допустимости пересечения границ многоконтурного участка и границ муниципальных образований и (или) населенных пунктов. По общему правилу, согласно ст. 11.9, 83 ЗК РФ такое пересечение является недопустимым. Следует обратить внимание на то, что в земельном законодательстве отсутствует определение многоконтурного земельного участка, а также не урегулировано содержания понятия «пересечение границ» применительно к границам муниципальных образований и многоконтурных участков. Вместе с тем, исследуемый вопрос о пересечение границ урегулирован ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (СЗ РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4344), которая определяет указанное пересечение как расположение за границами муниципальных образований и (или) населенных пунктов хотя бы одного из контуров границ многоконтурного участка, что правомерно по смыслу норм данного Закона. Эта норма свидетельствует о том, что части многоконтурного участка могут находиться в границах различных категорий земель, например земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения, промышленности и иных категорий. Такой подход противоречит нормам земельного законодательства о правовом режиме земель, но следует признать, что в некоторых случаях он допустим, в частности при размещении линейных объектов. Так, расположение контуров многоконтурного участка, на которых располагаются опоры линий электропередач, одновременно на землях промышленности и сельскохозяйственного назначения согласно действующему законодательству и судебной практике не приводит к нарушению норм о целевом назначении сельскохозяйственных земель, поскольку размещение линейного объекта на земельном участке предполагает лишь возникновение ряда публичных ограничений, связанных с землепользованием, но само по себе не препятствует использованию участка в соответствии с определенной категорией земель и видом разрешенного использования. Исследуемое положение ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ нуждается в доработке, и в текущей редакции может рассматриваться лишь как исключение из действующих правил образования земельных участков; его распространение на земли сельскохозяйственного назначения представляется недопустимым, как и размещение отдельных контуров многоконтурного участка одновременно как на сельскохозяйственных землях, таки и землях промышленности или населенных пунктов. Принадлежность многоконтурного земельного участка сельскохозяйственного назначения, а равно и его отнесение к различным категориям земель противоречит нормам земельного законодательства о правовом режиме земель и не согласуется с принципом деления земель по целевому назначению на категории, предусматривающему определение правового режима в соответствии с категорией и разрешенным использованием согласно нормам о зонировании территорий и требованиям законодательства.