Problems and Prospects of the Property Taxation in the Republic of Armenia

Margaryan Ruben PhD in Economics Post-Graduate Student of the Department of Environmental Economics at Armenian State University of Economics 2001, Armeniya, Lori oblast', g. Vanadzor, ul. Khorenatsi, 10, kv. 3 Margaryanruben@mail.ru

Армения является республикой, где система взимания налогов, и налог на недвижимость в том числе, разрабатывает, в основном, Министерство финансов с помощью органов местного самоуправления. Именно Министерство финансов осуществляет политику правительства Республики Армения в сферах формирования государственных доходов и управления государственными финансами. В настоящий момент налог на недвижимость регулируется Законом «О налоге на имущество» и Законом «O земельном налоге». Налог на имущество - это прямой налог, уплачиваемый в соответствующие бюджеты в размере и порядке, установленном Законом «О налоге на имущество», за считающееся объектом налогообложения имущество, принадлежащее определенным лицам на праве собственности. Плательщиками налога на имущество считаются организации, созданные в РА (РА - Республика Армения, здесь и далее, примеч.) и иностранных государствах, международные организации и созданные ими за пределами РА организации, граждане РА, иностранные граждане, а также лица без гражданства, которым на территории РА принадлежит считающееся объектом налогообложения имущество.^[1] В свою очередь, плательщиками земельного налога являются собственники земли, постоянные и временные пользователи земли, являющейся государственной собственностью. Налог на земли, предоставленные для использования на арендных условиях, взимается с арендодателя. Объектом налогообложения для земель сельскохозяйственного назначения является расчетный чистый доход, определенный по кадастровой оценке земли. Объектом налогообложения для земель несельскохозяйственного назначения является стоимость земли по кадастровой оценке.^[2] Закон «О налоге на имущество» был принят Национальным Собранием РА в 2002 году, а Закон «O земельном налоге», еще раньше, в 1994 году. С учетом прошедших лет настало время по-новому взглянуть на этот вопрос, принимая во внимание опыт развитых стран. Уже многие годы ведутся споры о введении единого налога на недвижимость, приводятся многочисленные доводы за и против. В предстоящих поправках налогового кодекса РА также имеется пункт о едином налоге на недвижимость, но мнения здесь неоднозначны.

В настоящей статье будут проанализированы действующие механизмы налогообложения недвижимости, с целью выявить основные проблемы этой области. Метод научного исследования позволяет провести прогнозирование динамики развития системы имущественного налогообложения РА. Сопоставление ряда данных позволяет рассмотреть вопрос включения земельного налога в систему аграрных отношений и проблему единого налога недвижимости в РА. Актуальность данной работы состоит в том, что здесь предложены способы решения существующих в стране проблем налогообложения имущества, альтернативные решения ключевых вопросов единого налога недвижимости. Целью работы является выявление основных проблем механизма имущественного налогообложения РА и предложение модели реконструирования системы налогообложения в целом.

Следует учесть, что параллельно с возникновением права на собственную недвижимость в РА сформировались понятия земельного налога и налога на имущество. В этих целях считаем необходимым выделить пять основных критерий, которые в данных условиях являются основой для налогообложения:

. Государственная регистрация права на собственность.

. Учет единиц недвижимости и создание собственной базы.

. Оценка облагаемой собственности.

. Разработка методологии оценивания облагаемой собственности.

. Пояснение процентной ставки налогообложения.^[3]

С целью учета единиц недвижимости: земли, зданий, сооружений, создания и ведения соответствующей базы, был создан Государственный кадастр при правительстве РА, главными функциями которого являются государственная регистрация правовой собственности и разработка методики оценивания облагаемой собственности. Процентная ставка налогообложения и используемые в этом процессе льготы устанавливает и утверждает правительство РА. При разработке методики кадастрового оценивания была попытка приблизить ее к рыночному оцениванию. Учитывались основные критерии появления цен недвижимости, для которых были разработаны коэффициенты, однако не был учтен только следующий критерий для сооружений - состояние внутренней отделки. Но, по нашему мнению, налоговая система одинакова не для всех, так как с первых трех миллионов драм (драм - государственная валюта Армении, примеч.) оцененной кадастровой стоимости налог на имущество не изымается. Это особая льгота, благодаря которой несколько общин могут не платить налог на имущество вообще. Таким образом, освобождение от налога на имущество несет массовый характер. С целью подсчета налога на имущество или на землю, страна разделена на шестнадцать территориально-оценочных зон, в каждой из которых используется соответствующий территориальный коэффициент при подсчете стоимости имущества. Из исследования, проведенного в работе, следует, что такой коэффициент можно использовать, в том числе и по отношению к необлагаемой сумме. Следовательно - в первой зоне не изымается три миллиона драм, во второй зоне три миллиона умножается на коэффициент второй зоны и так далее.

В соответствии с международной практикой и вышеназванными критериями, считаем правильным то, что надо в обществе воспитать законопослушного налогоплательщика, пресечь уклонение от государственных налогов, что ныне сильно распространено. Если составляющей частью государственной политики является освобождение людей от налогов, то это должно носить массовый характер.

Так как сейчас предусматриваются изменения в Налоговом кодексе РА, которые, возможно, понесут коренной характер, надо учитывать подсчет изымания земельного налога и налога на имущество. Что касается анализа деятельности органов местного самоуправления в области урегулирования земельных отношений, нужно внести ясность в их действия: что они делают, что должны делать, и что им не рекомендуется делать.

Следует учитывать, что государственное урегулирование земельных отношений, как правило, в первую очередь включает:

. Утверждение и обнародование ежегодного республиканского отчета.

. Государственное единое кадастровое ведение.

. Установление налоговых размеров, льгот и принципов платежа земли.

. Установление характеристики общинных и областных административных границ.

Исходя из вышеназванных соображений, можно утверждать, что органы местного самоуправления должны организовать и провести текущий земельный учет, на основе которого окончательно составляется земельный баланс и отчет. Неопровержим факт, что именно в области управления земельных ресурсов, важным условием является учет земельных участков, их экономическое оценивание и паспортизация. В процессе теоретического объяснения и практической реализации указанных работ базовыми считаются массовые и отдельные участки, а по кадастрово-земельной характеристике получение простой или расширенной информации о количественных данных земельных участков.^[4] Для этого необходимым и достаточным считается учет, установление параметров земельных участков, т.е. организация и проведение локальной или расширенной картографии. Желательно обходить стороной наблюдения, касающиеся целей, принципов, роли и значения кадастровой картографии, проведенной в рамках первой государственной регистрации, поскольку, упомянутая общегосударственная картография была направлена на внедрение института права на собственность, государственной регистрации прав и создания земельного кадастра. Что касается дальнейшего ведения земельных ресурсов кадастром, исследования показывают, что точность информации объемно-территориальных участков, достоверность данных в процессе текущей деятельности невысока и отличается неточностями, недочетами, значимым количеством ошибок и недовольством пользователей. Проведенные исследования показывают, что наиболее значимые целевые недочеты выявляются в процессе учета земельных участков сельскохозяйственного назначения, что, по нашему мнению, связано с объединением двух обстоятельств.

Во-первых, не обсуждалась правомочность имеющихся в документах земельно-информационных данных, так как ставится под сомнение достоверность картографических данных земель, как жилых, так и других назначений, включая допустимые пороги в действующем порядке. Следует отметить, что удельный вес земель сельскохозяйственного значения, как и некоторых сельско-производственных участков республики в земельном фонде превалирует, составляет около 63%, что при наличии всех остальных равных условий подразумевает, в том числе и распространение неточностей, отклонений или ошибок.^[5]

Во-вторых, работы во время первой государственной регистрации прав с целью выведения площадей были выполнены со спешкой. Некоторые земельные участки, существующие в административных границах общин, как и определенные земельные отрезки за этими границами, во время проведения картографии по разным причинам выпали из поля зрения лота кадастровой картографии, либо в ней вообще не отразились их необходимые качественные и количественные данные. Так как, управляющие общины были не полностью осведомлены, и, вдобавок, квалифицированные, имеющие соответствующую лицензию специалисты выполнили неудовлетворительную работу. Упомянутые проблемы не систематизировались и в дальнейшем процессе учета общинами земель, зданий и сооружений. Правовая норма, установленная по земельному законодательству РА, предусматривает весь объем работы по текущему учету земель, находящихся в административных границах общин, изменения, выявление недочетов, пакет исправлений представить государственному уполномоченному органу и реализовать процесс соответствующих логических исправлений, учитывая существующие в земельном фонде прибавления или уменьшения средств. ^[6]

Нужно учитывать, что, с одной стороны, проведенные исследования свидетельствуют, что все без исключения главы администраций в своих ежемесячных отчетах об изменениях земель, зданий и сооружений, местным или областным уполномоченным органам в таблице информационного обмена, установленного решением правительства РА, запротоколировали приписки «без изменений». Несомненно, продолжительный процесс государственного учета недвижимости, в основном земель, подразумевает обновление данных кадастровой картографии, исправлении конфигураций, регламентирования планов, нанесение на картах нового имущества, осмысление координат преломленных точек и другие геодезические и плановые работы. К ряду однотипных работ относится и факт отчуждения имущества в пользу государства или общества, исходя из которого можно считать, что процесс компенсации земель и имущества подразумевает обязательный рыночный этап, в условиях которого раскрываются проблемы выявления собственников или пользователей земельных площадей, их границ. Все это следствие допущенных недочетов. С другой стороны, требование текущего учета органами местного самоуправления осуществляется выполнением принципиальных и обязательных нормативных требований, бесспорным доказательством которых являются неизменяемые земельные балансы, составляемые и предоставляемые ежегодно общинами.

По нашему мнению, важно выяснить, какой характер могут иметь неточности в процессе учета, измерения или составления картографии земель. Так как их выявление довольно сложный процесс, его можно реализовать посредством учета имущества. Важно выделить, что многие данные стали доступными в результате массового оценивания в нескольких общинах. С помощью опроса работников в данных программах, выяснилось, что существуют земли, которые инвентаризованы по одному назначению, но употребляются в совершенно другом назначении. Есть земли, которые обрабатываются, но неизвестен их статус. Документы таких земель либо не существуют, либо исчезли по неизвестным причинам. Более того, подход массового оценивания зависит от количества оценщиков и от сроков выполнения работ. В случае участия большего количества сил выполняется массовое оценивание, которое реализуется по отношению к каждой недвижимости индивидуально. Это могло реализоваться согласно закону и стандарту о недвижимости со стороны независимых оценщиков.

Вместе с тем, следует отметить, что в других условиях оценивание осуществляется с помощью формул, одна из которых может сравниться с современной кадастровой формулой, которая используется в кадастровой оценке зданий, строений и земель. Для этого надо разъяснить основные составляющие ценообразования и представить их в цифровом выражении. Таким образом, можно, с помощью соответствующих компьютерных программ, разъяснить их важность и влияние на результат кадастровой оценки. Исходя из вышеназванных соображений следует, что формула может выглядеть примерно так:

V=A₀ x A₁ x A₂... A_n-1 x A_n, где

V – Расчетная стоимость

A₀ - базовая стоимость

А₁, А₂...А_n-1, A_n- являются коэффициентами соответствующих факторов ценообразования.^[7]

Другая формула может выглядеть так:

V=A₀+A₁ x X₁+A₂x X₂ +A₃ x X₃ +...A_n-1 x X_n-1 + A_n x X_n

В этой формуле - V-расчетная стоимость, А₀-базовая стоимость, А₁, А₂... А_n-1, A_n - соответствующие коэффициенты ценообразования, X₁, X₂, X₃, X_n-1, X_n - соответствующие цифровые коэффициенты.^[8]

Предложенные меры по внедрению единого налога на имущество в перспективе позволят не только выявить резервы совершенствования налогообложения, налогового контроля для органов местного самоуправления, но и будут способствовать использованию наиболее эффективных вариантов осуществления функционирования. Более того, в современных социально-политических условиях, введение новой формы единого налога на имущество было бы весьма актуальным, поскольку сокращает количество выполняемых работ как минимум вдвое. Вследствие этого введение больше не будет нужды применять коэффициенты как налога на недвижимость, так и земельного налога. Таким образом, будет сэкономлено не только время, но и ресурсы, как человеческие, так и финансовые, что очень важно для стран с ограниченным бюджетом как РА. Таким образом, применение системы единого налогообложения недвижимости в РА, в том числе и применение разработанных критериев определения налоговых льгот и требований, поможет решить ряд проблем при составлении реестра налоговых льгот в отношении любого налога.