Multi-family residential building as an object of property right: main approaches and legal status issues

Pozhidaev Vitaliy Evgenyevich PhD in Law Post-graduate student, the department of Civil Law and Proceedings, Moscow University for Industry and Finance "Synergy” 125190, Russia, gorod Moskva, g. Moscow, Leningradskii prospekt, 80 korpus G pozhidaev0714@gmail.com Other publications by this author

Несмотря на то, что исследованию понятия «многоквартирный дом» посвящены многочисленные труды специалистов и ученых, а также термин нашел свое отражение во множестве ведомственных нормативно-правовых актов, единое понятие многоквартирного дома до настоящего момента не выработано и является спорным.

В научной литературе можно выделить три основных мнения относительно многоквартирного дома как объекта гражданских прав:

Первое связано с тем, что многоквартирный дом соответствует признакам недвижимости, указанным в ст.130 ГК РФ, то есть прочно связан с землей. Квартиры в многоквартирном доме, названные объектом недвижимости в.ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ, такой связи не имеют. Опосредованная же связь с землей через само здание не принимается сторонниками данного подхода ^[1,2,3]. В связи с этим, по мнению представителей данного подхода, только многоквартирный дом должен выступать и как единый объект недвижимости, и как объект гражданских прав.

Другие ученые придерживаются позиции, которая нашла отражение в действующем законодательстве: многоквартирный дом, рассматривается не как самостоятельный объект прав, а как совокупность нескольких помещений (обслуживаемых вещей), находящихся в раздельной собственности нескольких лиц и совокупности общего имущества (обслуживающей вещи), находящегося, в общей долевой собственности указанных лиц. В связи с этим, многоквартирный дом, как единый объект, может выступать в данном качестве только как объект капитального строительства или как объект технического учета. Этого подхода придерживаются М.Г.Пискунова, И.А.Дроздов, Е.А.Чефранова и др. ^[4,5,6,7].

Аналогичная позиция содержалась в Концепции развития гражданского законодательства, в соответствии с которой «признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости» ^[8].

Несмотря на законодательное закрепление, данный подход активно критикуется К.И.Скловским с позиции того, что помещение, представляя собой «фантомный» объект, то есть юридическую фикцию, в результате применения рассматриваемого подхода вытесняет из гражданского оборота не фиктивный объект – здание (сооружение). С точки зрения К.И. Скловского более приемлемым является распространение на многоквартирный дом и земельного участка под ним режима общей долевой собственности. Однако, как отмечает автор, данная позиция неизбежно наталкивается на определенные препятствия социального и психологического свойства. В частности, речь здесь идет о сложности убеждения отдельных категорий собственников-физических лиц в том, что доля в праве общей долевой собственности будет способствовать защите их жилищных прав в большей степени, чем право собственности на отдельное жилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости ^[9].

Похожей позиции придерживается Е.А.Суханов, по мнению которого признание МКД в качестве единой неделимой вещи и соответственно объектом общей долевой собственности является наиболее эффективным подходом при определении правового статуса многоквартирного дома. В рамках данного подхода, собственники долей в общем праве собственности на МКД обладают правом пользования соответствующие размеру их доли жилые помещения (квартиры), а также в пределах пропорциональных своим долям несут расходы по содержанию общего домового имущества ^[10].

Третьим мнением является признание многоквартирного дома имущественным комплексом. Данной точки зрения придерживаются С.Г. Певницкий, О.Е. Жульева.

По мнению, С.В. Нарушкевича имущественный комплекс представляет собой совокупность недвижимого и движимого имущества, которая объединена общим технологическим процессом использования и представляющая собой единый объект прав в гражданском обороте ^[11]. Данную позицию с некоторой корректировкой по целям использования имущества разделяет Т.С. Пхалагов, указывая, что основным специфическим признаком имущественного комплекса является объединение разнообразных объектов материального мира общими производственными, социальными или иными целями ^[12].

В рассматриваемом подходе к пониманию правового статуса МКД единым назначением многоквартирного дома выступает его использование в качестве комфортного места проживания всеми собственниками квартир в МКД. Данному назначению соответствуют все технические коммуникации, придомовая территория и т.д. Объединяющим признаком вещей (жилых и нежилых помещений и общего имущества) для признания их имущественным комплексом здесь является использование многоквартирного дома по одному назначению как единое целое ^[13].

Поскольку элементы инфраструктуры МКД в совокупности используются по единому целевому назначению, можно предположить, что физически или технологически соединенные, данные предметы представляют одну вещь – единый недвижимый комплекс. Но согласно положениям ст.133.1 Гражданского кодекса РФ, применить их к многоквартирному дому крайне затруднительно по причине того, что обязательным условием участия в обороте в виде единого недвижимого комплекса является регистрация права собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Хотя теоретически такую возможность можно предположить, если, к примеру, единственный собственник всей совокупности движимых и недвижимых вещей, представляющих МКД, зарегистрирует такое право. Но в силу трудоемкости процесса и отсутствия прямого предписания Закона вероятность развития такого сценария крайне мала.

Тем не менее, поскольку до сих пор Гражданским кодексом РФ не закреплен статус многоквартирного дома как единого объекта недвижимости или как имущественного комплекса, единственным объектом недвижимости и объектом гражданских прав в многоквартирном доме выступают жилые помещения (квартиры), а многоквартирный дом представляет собой совокупность нескольких помещений, находящихся в раздельной собственности нескольких лиц, и совокупности общего имущества, находящегося, в общей долевой собственности указанных лиц.

Соответственно многоквартирный дом как объект гражданских прав обладает свойством оборотоспособности только в случае, если весь дом в целом и все помещения в нем принадлежат на праве собственности только одному субъекту. Если в многоквартирном доме появляется более одного собственника помещения, оборотоспособность многоквартирного дома ограничена: переход к другому лицу многоквартирного дома как объекта гражданских прав в данной ситуации теоретически возможен только в случае принятия решения 100% собственников о продаже многоквартирного дома.

Согласно позиции Высшего арбитражного суда РФ, право собственности на многоквартирный дом в целом прекращается, когда происходит выделение из его состава отдельных помещений, поскольку в данном случае МКД утрачивает статус объекта недвижимости ^[14]. При этом данное положение работает и в обратную сторону. Так, если собственником всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме становится одно лицо, то по его желанию для МКД может быть установлен правовой режим единого объекта недвижимости, что влечет за собой прекращение права собственности на отдельные помещения ^[14].

Таким образом, в подавляющем большинстве случаев в многоквартирном доме свойством оборотоспособности обладают лишь жилые и нежилые помещения как объекты недвижимости. При этом доля в общем имуществе многоквартирного дома неразрывно следует судьбе помещения.

Как отмечает К.И. Скловский до тех пор, пока общее имущество многоквартирного дома обладает своим функциональным назначением, оно не может выступать в качестве отдельного предмета гражданско-правового договора и соответственно не несет самостоятельной ценности ^[9]. Данные замечания справедливы по отношению к общему имуществу в целом и к доле в праве собственности на общее имущество, в частности. Так, в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ право на общее имущество многоквартирного дома является производным от прав собственности на жилые помещения в данном доме (ст. 289 ГК РФ, ч.1 ст.36 ЖК Р) и не подлежит отдельной государственной регистрации (п.2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») ^[15]. Кроме того, отчуждение доли на общее имущество, выделение в натуре невозможны в силу прямого указания ч.2 ст. 290 Гражданского кодекса РФ.

На основании всего вышеизложенного представляется возможным сформулировать следующую позицию касательно совершенствования статуса многоквартирного дома.

Признание многоквартирного дома единым имущественным комплексом на законодательном уровне, по мнению автора, позволило бы решить большую часть противоречий, содержащихся в настоящее время в правовом статусе многоквартирного дома.

Вместе с тем, применение правового режима единого недвижимого комплекса к «жилым имущественным комплексам» в силу заложенных законодателем характеристик, обозначенных в статье 133.1 Гражданского кодекса РФ, мало выполнимо на практике. Связано это со следующими причинами:

Во-первых, решение о регистрации права собственности на совокупность вещей как единый недвижимый комплекс принимает сам собственник объединяемого имущества. В силу диспозитивности указания Закона, оно исполняется собственником добровольно, что не гарантирует формирование жилого имущественного комплекс как единого объекта по итогам строительства.

Во-вторых, границы и состав имущества объекта малоэтажной жилой застройки входящего в единый недвижимый комплекс, определяется также собственником самостоятельно. Более того, ст.133.1 ГК РФ не включила в состав единого недвижимого комплекса земельный участок, на котором расположено имущество ^[16].

Таким образом, применение правового режима единого недвижимого комплекса к «жилым имущественным комплексам» потребует введения особого правового статуса многоквартирного дома как специфического имущественного комплекса, а также входящих в его состав вещей, описания прав и обязанностей собственников помещений.

Среди имущественных комплексов в зависимости от цели использования выделяют:

• «коммерческие» комплексы, используемые для систематического извлечения прибыли (предприятие, имущество унитарных предприятий и учреждений, концессионные комплексы, имущество, закрепленное в доверительном управлении)

• «потребительские» комплексы, используемые в непредпринимательской сфере, без указанной выше цели (общее имущество многоквартирного дома, кондоминиум, наследственная масса, конкурсная масса, реорганизационная масса) ^[17].

В целях оптимизация правового статуса многоквартирного дома представляется целесообразным выделить особую группу «потребительских имущественных комплексов» - «жилые имущественные комплексы».

Жилой имущественный комплекс должен отличаться от ЕНК как минимум следующими характеристиками:

· описанием минимального перечня вещей и их назначения, которые должны войти в состав комплекса;

· описанием границ земельного участка, на котором расположен «жилой имущественный комплекс» с включением земельного участка в его состав (в настоящее время земельный участок под многоквартирным домом может быть включен в состав общего имущества собственников помещений (например, в обязательном порядке в момент ввода его в эксплуатацию ^[18]), а может находиться в собственности третьих лиц, без вхождения в состав общего имущества (например, муниципальная собственность на земельный участок под бывшими муниципальными домами ^[19]).

· указанием на порядок его формирования и регистрации по умолчанию, автоматически, с момента окончания строительства «жилого имущественного комплекса» в силу императивного указания закона, а не по желанию собственника.

В целом, можно сформулировать следующее определение жилого имущественного комплекса: жилой имущественный комплекс – это имущественный комплекс, в состав которого входят объекты недвижимого и движимого имущества, находящиеся на едином земельном участке, технологически участвующие в процессе использования жилых помещений, предоставления коммунальных услуг, услуг по содержанию и ремонту жилых помещений с единой целью обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.