Comparative Analysis of Fiscal Efficiency of Applicable Residential Property Tax and

Lukashova Irina associate professor of the Department of Mathematical Methods and Research of Economic Operations at Kyrgyz Russian Slavic University 720000, Kirgiziya, g. Bishkek, ul. Kievskaya, 44 ir_lukashova@mail.ru Other publications by this author

В 2010 г. в Киргизской Республике был введен налог на жилую недвижимость, работа над методологией и моделью которого велись более 10 лет, и на который возлагались надежды, как на налог, способный пополнить местные бюджеты.

За период 2010-2016 гг. накопился статистический материал, на основе которого можно проследить вклад налога на жилую недвижимость в общие и налоговые доходы государственного бюджета Киргизской Республики (КР).

Как видно из таблицы 1 налоговые поступления являются самой значительной частью доходов государственного бюджета и в среднем за период 2010-2016 гг. составляли 70 % всех государственных доходов.

Таблица 1 –Доходы государственного бюджета Киргизской Республики, в разрезе налога на жилую недвижимость, млрд. сом

Источник: Министерство Финансов Киргизской Республики

В рассмотренной структуре налоговых доходов налог на жилую недвижимость с 2010 г. по 2016 г. вырос на 43 %, составив в 2016 г. 66 млн. сом по абсолютной величине, демонстрируя за рассматриваемый период флуктуации непонятного происхождения (рисунок 1), в то время как в целом налоговые доходы выросли на 138 %.

Рисунок 1 – Базовые темпы роста налоговых доходов госбюджета и налога на жилую недвижимость

Прослеживающийся недобор налога связан с моделью расчета налогооблагаемой стоимости, в которой

- нет механизма, отвечающего за корректировку налогооблагаемой стоимости объектов жилой недвижимости на инфляционные процессы, при этом в Налоговом Кодексе Киргизской Республики от 2008 г. ^[1] был предусмотрен коэффициент инфляции, который позже был изъят из модели;

- растущий возраст объектов, уменьшает налогооблагаемую стоимость, что лишь частично компенсируется вводом в эксплуатацию новых объектов.

Как следует из данных, публикуемых Министерством финансов Киргизской Республики, за семилетний период 2010-2016 гг. доля налога на жилую недвижимость падает во всех категориях доходов бюджета Киргизской Республики, имеющих к ней отношение.

Рисунок 2 – Доля налога на жилую недвижимость в некоторых категориях доходов бюджета Киргизской Республики.

Рисунок 3 – Динамика изменения доли налога на жилую недвижимость в доходах государственного бюджета и налоговых доходах Киргизской Республики

Из рисунков 2 и 3 следует, что доля налога на жилую недвижимость в общих доходах государственного бюджета выглядит крайне скудной. Это ставит под сомнение фискальную функцию этого налога и стимулирует Правительство Киргизской Республики периодически поднимать вопрос о необходимости совершенствования модели налога ^[2]. Последний раз такая инициатива была предпринята Правительством в июне 2016 г. ^[3]. Суть инициативы сводилась к тому, чтобы ставку налога на жилые дома и квартиры прогрессивно привязать к площади объекта налогообложения: для жилья площадью свыше 200 м2 – принять ставку равной 0,5%, а свыше 300 м2 – 0,8%. При этом все другие параметры, влияющие на размер налога на жилье, а именно: размер необлагаемой налогом площади, срок эксплуатации жилья и представленную в Налоговом Кодексе стоимость материала стен – сохранить.

Это предложение Правительства не было поддержано в Парламенте страны, а до экспертной общественности не была доведена экономическая целесообразность предложения.

В связи с этим в данной статье представлены и подробно проанализированы результаты числового эксперимента, где в качестве объекта эксперимента выступает строящийся многоквартирный жилой комплекс (таблица 2, рисунок 4), а в качестве предмета – налог на жилье, рассчитанный на основе модели действующего Налогового Кодекса (действующая модель), и моделей, предлагаемых в рамках налоговых инициатив со стороны Правительства Киргизской Республики (модель Правительства) и автора статьи (универсальная модель) ^[4] (таблица 3).

Таблица 2 – Объект числового эксперимента

Источник: http://imperial.kg

Рисунок 4 – Распределение квартир по количеству и площадям

Таблица 3 – Модели налога и значения входящих в них параметров

Источник: Налоговый Кодекс Киргизской Республики, предложения автора ^[4]

В результате проведенных расчетов по налогообложению квартир жилого комплекса «Империал» были получены результаты, приведенные в таблице 4.

Таблица 4 – Суммарный налог

Источник: Собственные расчеты автора

Из таблицы 4 следует, что модель, предлагаемая Правительством, может дать одноразовое увеличение суммарного налога на 38% , при этом:

- налоговой базой остается налогооблагаемая стоимость квартиры;

- ставка налогообложения является дифференцированной, прогрессивной, но без регулярного шага дискретности, т.е. меняется с ростом площади жилья всего дважды:

- все остальные параметры, участвующие в формировании налогооблагаемой стоимости, а именно: значения необлагаемой налогом площади (80 м2), налогооблагаемой стоимости одного квадратного метра площади жилья в зависимости от возраста дома и материала стен (С=15 тыс.сом/м2), регионального (Кр=1) и зонального коэффициентов (Кз=1,2) являются одинаковыми для всех квартир жилого комплекса (таблица 3).

Универсальная модель может дать одноразовое увеличение суммарного налога относительно действующей модели на 50%, при этом:

- налоговой базой является площадь квартиры;

- размер налога определяется непосредственно в модели, минуя этап расчета налогооблагаемой стоимости жилья;

- все квартиры, независимо от площади облагаются налогом;

- прогрессивность налога достигается использованием коэффициента площади, который формирует дискретную последовательность чисел равных отношению общей площади жилья и выбранного шага дискретности (в расчетах использован шаг равный 80 м2);

- все остальные параметры, участвующие в формировании налога, а именно: значения базового налога (БН=2 сом/кв.м2), коэффициента материала стен (Км=3) и зонального коэффициента (Кз=2) являются одинаковыми для всех квартир жилого комплекса (таблица 3).

Вышеописанные различия влияют на распределение налогового бремени среди квартир разной площади (рисунок 5) и в целом на суммарный налог (рисунок 6).

Рисунок 5 – Взаимосвязь площади квартиры и налогового бремени

Из рисунка 5 видно, что модель Правительства предполагает резкое скачкообразное увеличение налога с квартир большой площади, при одновременном сохранении, как и в действующей модели, освобождения от налогов квартир средней и малой площадей, приводящих к ряду негативных последствий, которые подробно освещались в статье автора «Принципы налогообложения жилой недвижимости» ^[5]

Рисунок 6 – Суммарный налог нарастающим итогом

Рисунок 7 – Эффективная ставка налога

С суммарным налогом тесно связан вопрос эффективной ставки налога, при этом под эффективной ставкой будем понимать налоговую нагрузку, приходящуюся на один квадратный метр жилья. Как видно из рисунка 7 эффективная ставка для действующей модели колеблется в интервале от 0 до 50 сомов за квадратный метр площади в год, для модели, предлагаемой Правительством – от 0 до 114 и для универсальной модели – от 12 до 60 сомов.

Концепция действующей модели не ориентирована на долгосрочную перспективу, так как не предусмотрена поправка на инфляционные процессы и нет управляющих параметров, позволяющих относительно быстро подстраивать методологию налогообложения к реалиям экономики. Для изменения размера налога следует использовать либо актуализированную налогооблагаемую стоимость одного квадратного метра жилья с учетом возраста и материала стен, которая потребует серьезного эконометрического анализа всех сегментов рынка жилой недвижимости ^[6], либо менять ставку налога, что уже имеет достаточно длинную отрицательную историю. Если предположить, что изменение ставки налога, предлагаемоt Правительством, все же будет принято, то это никак не скажется на решении проблемы учета инфляционных процессов.

В модели универсального налога есть два управляющих параметра, позволяющих относительно быстро реагировать на вызовы экономики: базовый налог (БН) и коэффициент площади (Кп). Первый позволяет равномерно для всех налогоплательщиков увеличивать значение базового налога, т.е. выполнять функцию подстройки к инфляционным процессам, а второй – увеличивать прогрессивность налога, усиливая нагрузку на жилье с большими площадями.

Рассмотрим, как влияет изменение базового налога и коэффициента площади на суммарный налог с квартир жилого комплекса «Империал»

Для вариантности расчетов примем базовый налог, изменяющимся в интервале от 2 до 3 сом/м2 с шагом 0,5 сом/м2, а коэффициент площади – от 20 до 100 м2 с шагом 20 м2 (таблица 5).

Таблица 5 – Воздействие базового налога и шага формирования коэффициента площади в универсальной модели на суммарный налог

Источник: Собственные расчеты автора

Рисунок 8 – Воздействие базового налога и шага формирования коэффициента площади в универсальной модели на суммарный налог

Из таблицы 5 и рисунка 8 видно, что маржинальный налог при изменении базового налога с 2 до 3 сом при шаге формирования коэффициента площади равном 100 м2 составляет 0,38 млн. сом со всех квартир жилого комплекса «Империал», а при шаге равном 20 м2 – 1,43 млн. сом. Это в свою очередь позволяет комбинировать значения базового налога и шага формирования коэффициента площади, чтобы выйти на заданный уровень налоговых сборов и при этом принимать решение о степени прогрессивности налога по критерию общей площади жилья.

Произведем расчеты для случая, когда жилой комплекс «Империал» должен обеспечить суммарный налог в объеме 1,5 млн. сомов за первый год его взимания.

Таблица 6 – Комбинация параметров БН и Кп, обеспечивающая суммарный налог в объеме 1,5 млн. сомов

Источник: Собственные расчеты автора

Рисунок 9 – Эффективная ставка налога, сом/м2 при разных комбинациях параметров БН и Кп, обеспечивающая суммарный налог в объеме 1,5 млн. сомов

Из таблицы 6 и рисунка 9 видно, что распределить требуемую сумму налога в 1,5 млн. сомов налога можно с помощью различных комбинаций параметров БН и Кп, при этом эффективная ставка налога, приходящаяся на один квадратный метр площади, различна и может меняться для квартир малой площади в диапазоне от 14 до 24 сом/м2 в год и для квартир большой площади – от 96 до 126 сом/м2. Кроме того, внутри приведенных диапазонов значения эффективной ставки налога также существенно различаются для квартир промежуточных площадей. Выбор конкретной комбинации зависит от критерия, определенного налоговой стратегией.

Если в качестве критерия взять:

- наибольшее отношение между эффективными ставками налогов для квартир с наименьшей и наибольшей площадями, то оптимальным выбором будет вариант № 6;

- наименьшее отношение между эффективными ставками налогов для квартир с наименьшей и наибольшей площадями, то оптимальным выбором будет вариант № 1;

- максимальное значение эффективной ставки для квартир с наибольшей площадью, то оптимальным выбором будет вариант № 10 и т.д.

Дальнейшее изменение налоговой нагрузки во времени будет зависеть от инфляционных процессов, а управляющим параметром остается базовый налог, который может пересматриваться один раз в несколько лет или каждый год, в зависимости от выбранной налоговой стратегии.

Таким образом, расчеты, приведенные в статье, показали:

- существующая модель налога на жилье не соответствует современным экономическим реалиям, ввиду отсутствия механизма учета инфляционных процессов;

- изменения, предлагаемые Правительством Киргизской Республики, относятся к краткосрочной налоговой стратегии и также не обеспечивают учета инфляционных процессов в долгосрочной перспективе.

Естественным выходом из сложившейся ситуации является изменение модели налога, основой для которого может стать универсальная модель или заложенные в нее принципы.