Social inequality in housing sphere and issues of the current housing policy

Muftakhova Almira Nurgalievna ORCID: 0000-0001-9264-2817 Senior lecturer of the Chair of State and Municipal Management, North-West institute of management - a branch of Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration (NWIM RANEPA), St. Petersburg 199178, Russia, Saint Petersburg, Sredny ave. V.O., 57/43, 2nd floor msmalmira@yandex.ru Other publications by this author

Социальное неравенство, лежащее в основе стратификации, постоянно приобретает новые формы, изменяется по содержанию. Изучение проблем трансформации социального неравенства – одно из приоритетных направлений социологических исследований. Как совершенно справедливо отмечают исследователи: «Современная социология не останавливается на констатации той или иной роли социального неравенства в обществе. Сегодня появились исследования о новых формах социального неравенства, динамике его развития в постиндустриальном обществе, воспроизводстве на новом уровне» ^{[1, с. 42]}.

Считаем необходимым в данной статье исследовать динамику жилищной стратификации мегаполиса как относительно нового типа социального неравенства, вплетенного в канву городского пространства. Эта проблема была поднята Т. Ю. Богомоловой в диссертации «Социальная стратификация населения города по материальному благосостоянию» ^[2]. И хотя исследование было проведено в условиях разрушения старой советской и становления новой российской государственной системы жилищного обеспечения, оно представляется актуальным и применимым на сегодняшний день. Используя жилищную типологию, разработанную В. С. Тапилиной, Т. Ю. Богомолова в результате анализа особенностей социальной дифференциации населения доказала, что: 1) население города представляет собой высокодифференцированную по материальному благосостоянию социальную общность, 2) а также выявила страты, выделенные как специфические типы материального благосостояния, которые оказались наполненными семьями, преимущественно характеризующимися общностью и другими жизненными обстоятельствами, социальными и демографическими параметрами. Научная разработка методики типологии семей по структуре имущества позволила данному автору соотнести показатели жилищных условий с дифференциацией населения по составляющим материального благосостояния.

Исследование проблем жилищного неравенства в зарубежной науке связанно с социологами Дж. Рексом и Р. Муром. Изучая некоренное население г. Бирмингема ученые выявили существование сегрегативных преград при получении социального жилья и доказали наличие «жилищного класса» как важного фактора городского пространства.

Исследователем проблем жилищного неравенства является британский ученый П. Саундерс, который обособил потребительские и производственные различия, отнеся право собственности на жилье к средству потребления. Цитируя данного автора, В. В. Радаев и О. И Шкаратан упоминают, что «жилищные условия играют ключевую роль в определении жизненных возможностей, в социальной идентификации и (посредством накопления капитала собственниками жилья) в модификации условий распределения ресурсов и экономического неравенства, из этого следует, что вопрос о домашней собственности должен занять подобающее ему центральное место и анализе социальных различий и политических конфликтов» ^{[3, с. 121-122]}.

Оппонируя П. Саундерсу, испанский социолог М. Кастельс ^[4] через ряд своих работ смог доказать, что город есть понятие экономическое, поскольку аккумулирует в себе результат труда рабочих. В свою очередь, французский философ А. Лефевр ^[5] осмыслил роль соприкосновения городского пространства как социальной организации, и обосновал значение вторичного капитала как приложения капиталистических инвестиций в строения.

Наши исследования динамики жилищной стратификации мегаполиса (на примере Санкт-Петербурга) выявили ее цикличный характер. От господских и купеческих домов Российской Империи до пролетарского авангарда постреволюционного строительства, от точечных застроек времен С. М. Кирова до комфортабельных «сталинок» и трущоб «немецких» коттеджей, от хрущевских ликвидаций излишек в строительстве до уравниловки при массовой застройке «брежневок» – во все исторические периоды государство сохраняло неравенство условий обеспечения нуждающихся в жилье. Необходимо отметить, что при разработке и реализации жилищной политики этот цикличный процесс, носящий объективный характер, совершенно не учитывается, что приводит к ошибочным решениям, имеющим серьезные социальные (а, не исключено, и политические) последствия. К числу таких возможных последствий можно отнести: углубление социального неравенства, депривацию и т.п.

Значительные проблемы реализации жилищной политики были выявлены на прошедшем в конце сентября 2016 г. крупнейшем деловом мероприятии в сфере недвижимости – Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе, где в рамках конференции «Массовое жилищное строительство: новые вызовы рынка» была конструктивно обсуждена государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» ^[6].

Старт госпрограмме был задан «майскими указами» Президента РФ. В Указе Президента РФ N 600 от 7 мая 2012 года «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» ^[7] Правительству РФ было поручено до декабря 2012 года разработать государственную программу обеспечения доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации, предусматривающую строительство жилья экономического класса.

Корректировка окончательных целей и задач госпрограммы происходит в связи принятием Постановления Правительства РФ N 323 от 15 апреля 2014 года ^[6]. Среди основных ожидаемых результатов реализации программы органы исполнительной власти видят достижение уровня расселения в жилых помещениях, при котором среднее количество комнат в фактически занятых жилых помещениях будет соответствовать среднему количеству лиц, проживающих в таких помещениях, а также формирование рынка арендного жилищного фонда и развитие некоммерческого арендного жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

В качестве одного из направлений реализации современной жилищной политики предусмотрены мероприятия по созданию жилфонда арендного жилья эконом-класса на основе частных инвестиций. Основная суть данного замысла заключается в предоставлении нуждающимся граждан жилья на правах аренды, за фиксированную в договоре плату с правом выкупа через определенный срок, находящегося в собственности власти государственного и муниципального уровня или частного инвестора.

Отметим, что предложенный способ получения арендатором выкупного недвижимого имущества был не раз подвергнут теоретической критике из-за неудовлетворительных результатов применения на практике. Известен научный спор между сторонником данной идеи П. Ж. Прудоном и его оппонентом Ф. Энгельсом, приведенный в работе «К жилищному вопросу» ^[8]. Сравнивая англо-саксонское право собственности с франко-германским, Ф. Энгельс доказывает ошибочность данной идеи. Последовательный марксист М. Кастельс в своем труде «Информационная эпоха: экономика, общество и культура» ^[4] приводит пример с Эдж Сити, указывает на разницу между американскими и европейскими городами в процессе пространственной перестройки, и предупреждает о ловушке сегрегации, противопоставляя ее интеграции.

По нашему мнению, в жилищной сфере сегрегация проявляется как разделение людей на страты по признаку различия социальных статусов, требующее определенных ограничений жизненного пространства и затрудняющее процессы коммуникаций различного рода. Считаем, что компактное проживание в едином жилищном пространстве необеспеченных граждан создает почву для сегрегации внутри мегаполиса. Так, первый проект в г. Санкт-Петербурге по предоставлению жилых помещений в наемных домах реализуется в Невском районе города ^[9], в месте, являющемся промышленной окраиной, с заброшенными складскими и производственными зонами. В то же время существующие доходные дома ^[10], находящиеся в собственности города, зачастую имеют местоположение близ исторического центра, с благоприятной инфраструктурой, но используются в качестве гостиничных комплексов и хостелов.

Среди нерешенных проблем реализации госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» в условиях снижения платежеспособного спроса на приобретение жилья на конференции «Массовое жилищное строительство: новые вызовы рынка» указывались следующие:

1) соблюдение объемов мест общего пользования и объектов социальной инфраструктуры, условий, требуемых государством при жилищно-гражданском строительстве, становится невыносимой ношей для застройщиков;

2) экспертам и застройщикам не совсем ясно, кто является поставщиком частных инвестиций (банк или государство), и кто выступает заказчиком проекта по предоставлению жилых помещений в наемных домах;

3) цена (квадратного метра при продаже) и стоимость строительства полностью не устаивают застройщиков;

4) в предложенной государством схеме не указана роль регулятора, контролера, который бы отвечал за качество строительства;

5) задержка выполнения государственной программы происходит из-за непривлекательности условий для участия в ней застройщиков.

Участники мероприятия пришли к мнению, что при дальнейшей работе над программой необходимо обеспечить соблюдение всех необходимых условий, отраженных в положениях законодательства о государственно-частном партнерстве ^[11].

Еще одной проблемой реализации жилищное политики является отсутствие серьезного анализа потребностей в арендном жилье. Дискуссия на указанной выше конференции проходила с позиций «построил – купи», что не представляется эффективным. Требуются обстоятельные исследования потребностей в жилье различных социальных групп, прогнозы их динамики. Существенное значение имеет изучение общественного мнения по проблемам жилищной сферы и реализации жилищной политики. К сожалению, публичные слушания, предусмотренные Градостроительным Кодексом РФ ^[12], не решают данной проблемы ^{[13, с. 120]}.

Так на Конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства», проходившей в рамках того же форума, совершенно справедливо отмечалось, что в сфере жилищной политики и гражданского строительства сложились условия, которые уже в ближайшем будущем вызовут диспропорции в предложении жилья для населения и реальной потребности в жилье. Данные тенденции усиливаются в ситуации кризиса ^[14], и решать их без учета мнения конечного потребителя – будущего жильца – невозможно. И здесь необходимо проведение грамотно спланированного научного социологического исследования.

Таким образом, в заключение хотелось бы подвести предварительные итоги:

1. Считаем жилищную стратификацию в условиях мегаполиса цикличной и находим подтверждение данному тезису в истории развития жилищно-гражданского домостроения от эпохи Российской Империи, Советской России до Российской Федерации. В современных апарт-отелях можно узнать дореволюционные доходные дома, в элит-классе – номенклатурные и генеральские «сталинки», в именных жилых комплексах – жилмассивы домов-коммун, в таун-хаусах – немецкие коттеджи и т.д.

2. Одной из задач при решении жилищного вопроса следует назвать нерешенную дилемму рассматривать недвижимое имущество как «собственность – средство потребления» или как «собственность – средство производства». При этом зарубежная наука не стоит на месте и успешно развивает теорию вторичного капитала.

3. Процесс распределения жилья, как высокостоимостного и труднодоступного имущества, должен проходить с учетом мнения населения – его конечного пользователя, поскольку имеющихся работающих рыночных механизмов недостаточно в условиях растущего социального неравенства и, как следствия, снижения платежеспособного спроса на рынке недвижимости.

4. Администрация г. Санкт-Петербурга, к сожалению, не учитывает территориальные особенности города и примыкающей к нему Ленинградской области ни в стратегиях своего развития, ни в госпрограммах по обеспечению жильем жителей. В то же время, Ленобласть в планах по территориальному развитию считает Санкт-Петербургскую агломерацию приоритетной по жилой застройке, чем вносит диспропорции на рынке недвижимости. Ликвидация досадного упущения позволила бы городу не попасть в сегрегационный капкан, а интегрировать прилегающие территории агломерации в городское пространство и обеспечить нуждающихся граждан жильем по более гуманным ценам.

5. Всеобщее требование по обеспечению объектами социальной инфраструктуры и местами общего пользования становится бременем для застройщика и в итоге образует дополнительную прибавочную стоимость жилья. Поэтому рекомендацией могло бы стать обращение к историческому опыту «кировок». При этом разделение могло бы происходить не по профессиональному, а, к примеру, по возрастному критерию. Не имеет смысла строить детские площадки там, где проживают люди пожилого возраста, или нецелесообразно обеспечивать квартиры крупногабаритными кухнями или крупногабаритными санузлами, если дом предназначен для студенческой молодежи.

6. Внедряя имеющую негативный результат практику создания арендного жилфонда на российскую почву, государство, возможно, преследовало гуманные цели, но имея уже механизмы по обеспечению жильем своих граждан, такие как ипотека, рассрочка, субсидии, властьимущие отказались их реформировать, предпочитая конкурировать на и так нестабильном рынке недвижимости. Думается, что урегулирование процентных ставок по ипотеке (путем привязки ее к уровню инфляции), распространение принципа действия жилищных сертификатов по аналогии с военными жилищными сертификатами на другие востребованные государством профессии (врачи, учителя) или социальные группы (молодожены, многодетные семьи, малоимущие) улучшило бы ситуацию и обеспечило потребности в удовлетворении жилищной нужды.