Legal issues of implementation of the principle of publicity of the real estate register in the People’s Republic of China

Chen' Shusyu Postgraduate student, the department of Civil Law, Saint Petersburg State University 199106, Russia, Sankt-Peterburg oblast', g. Saint Petersburg, ul. 22-Ya liniya vasil'evskogo ostrova, 7 chen.shusyu@mail.ru

Принцип публичной достоверности реестра государственной регистрации предполагает, что третьи лица добросовестно полагающиеся на содержание Единого государственного реестра (поземельной книги) приобретают права на недвижимость и исполняют обязанности по передаче недвижимости даже тогда, когда регистрация по каким-то причинам произведена неверно^[1;2;3]. Предоставление доступа к информации, содержащейся в реестре недвижимости, является воплощением принципа публичности прав на недвижимое имущество в материальном и процессуальном праве^[4]. Его успешное применение обеспечивается сочетанием принципа публичности и презумпции достоверности данных в реестре.

Реестр государственной регистрации прав на недвижимость (далее–реестр) имеет эффект презумпции достоверности перевода права и добросовестного приобретения права на недвижимость^[5,с.61-64], а основной гарантией этого является тщательная, научно-обоснованная и разумная процедура регистрации прав на недвижимость, которая может гарантировать подлинность и достоверность внесенных в реестр данных. Таким образом, для ответа на вопрос о существовании принципа публичной достоверности в КНР необходимо сказать о принципе публичности реестра.

Принцип публичной достоверности берет свое начало в Германии. Действующее гражданское законодательство КНР, включая недавно вступивший в законную силу Гражданский кодекс КНР, опирается на опыт германского гражданского законодательства. Немецкие юристы участвовали в законодательном процессе в качестве советников. Именно поэтому представляется, что наше исследование по этому вопросу должно опираться и на положения Гражданского права Германии о принципе публичности.

Принцип публичности земельной книги в немецком гражданском праве включает принцип материальной публичности и принцип формальной публичности^{[5, с.300]}. Так называемый принцип материальной публичности земельной книги относится к передаточной функции, функции презумпции добросовестного приобретения. В основном, это проявляется в публичности сведений, занесенных в реестр, в том числео качестве земельного участка, площади земельного участка, собственнике, дате приобретения права собственности и обеспечительном вещном праве, наложенных на земельный участок обеспечительных мерах^{[5, с.300]}. Запись о такой информации является проявлением принципа материальной публичности реестра.

Принцип формальной публичности проявляется в праве на запрос данных реестра, предоставляющемся тем, кто имеет законные интересы в отношении недвижимости, зарегистрированной в реестре. Право на запрос данных в реестре (далее – право на запрос) является сущностью принципа формальной публичности^{[5, с.302]}.

До внедрения единой регистрации недвижимости в КНР соответствующая регистрационная информация была разбросана по нормативным актам различных ведомств, а система регистрации недвижимости была непоследовательной. Управление земельными и природными ресурсами ведало земельными участками, жилищно-строительное управление регистрировало дома, сооружения и квартиры, а морская администрация зарегистрировала право пользования морским пространством. Эта ситуация сопровождалась такими проблемами, как совместное владение, повторная регистрация и отсутствие регистрации, повторяющиеся ипотечные кредиты, что негативно влияло на безопасность сделок с недвижимостью, повторному строительству учреждений, неэффективному использованию ресурсов, увеличению административных расходов, а также создавало неудобства для физических и юридических лица, не способствовало массовым запросам и обмену информацией^[6].

В целях унификации процедуры регистрации недвижимости, создания единой информационной платформы регистрации и формулированию единого государственного реестра недвижимости в КНР 7 мая 2014 года государство учредило Бюро регистрации недвижимости, и было сформулировано Временное положение государственной регистрации недвижимости, Правила применения временного положения о государственной регистрации недвижимости и Временное положение об ознакомлении с записями о регистрации.

Во Временное положение государственной регистрации недвижимости были внесены изменения, которые вступили в законную силу 24 марта 2019 года. Положение состоит из шести разделов и тридцать шести статей, включая общие положения, реестр недвижимости, процедуру регистрации, обмен данными в реестре недвижимости, юридическую ответственность и дополнительное положение.

Согласно статье 13 Временного положения государственной регистрации недвижимости, реестр недвижимости постоянно хранится в регистрационном органе[ст.13, 7]. В КНР регистрационный орган это Бюро регистрации недвижимости и местный центр регистрации недвижимости. Бюро регистрации недвижимости - это отдел, образованный после того, как Департамент кадастрового управления при Министерстве земельных и природных ресурсов КНР получил название "Бюро регистрации недвижимости". Это центральный отдел, который отвечает за руководство и надзор за единой государственной регистрацией недвижимости, включая регистрацию земельных участков, квартир, лесных угодий, степей и морских пространств^[8].

Местный центр регистрации недвижимости, созданный местным народным правительством, берет на себя всю работу по регистрации и управлению архивами в области регистрации недвижимости, оказывает комплексную услугу и упрощает процедуру сертификации для удобства предприятий и населения. Местный центр регистрации недвижимости обладает территориальной юрисдикцией в отношении недвижимости, находящейся под его юрисдикцией. Народное правительство городов центрального подчинения и городов, разделенных на районы, может определять центр регистрации недвижимости на одном уровне для единообразной регистрации недвижимости каждого района.

Следует отметить, что в КНР орган, занимающийся регистрацией недвижимости, является административным и находится под надзором и управлением вышестоящего органа, а его сотрудники являются национальными государственными служащими. Несмотря на то, что центр регистрации недвижимости в КНР является административным органом, а государственная регистрация недвижимости и сделок с ней является по сути административной процедурой^[9;10;11], такой подход видится нам разумным решением, основанным на национальных особенностях КНР.

Мы полагаем, что природа регистрационного органа не оказывает существенного влияния на публичную достоверность реестра, если различные виды недвижимости, включая квартиры, землю, лесные угодья и т.д., зарегистрированы в едином государственном реестре, поскольку запись в реестре гарантирована национальной репутацией^[12].

Если посмотреть на государства, где применяется единая государственная регистрация недвижимости, можно заметить, что форма и природа регистрационного органа отличается в зависимости от страны и региона. Например, в Германии регистрационным органом являются бюро регистрации недвижимости при местных судах, в Швейцарии - местные суды каждой области, а в Японии орган судебной администрации- Бюро по правовым вопросам, местное бюро по правовым вопросам и полицейские участки. Подобно КНР, в Великобритании единым органом управления регистрацией принадлежности права на земельный участок в городах и сельской местности является правительственный земельный орган регистрации. Он является отделом, который на данный момент осуществляет проверку, подтверждение, регистрацию, выдачу сертификатов, замену сертификата, а также перехода права собственности на недвижимость в Великобритании. В Земельном законе провинции Тайваня КНР также четко оговорено, что регистрацию недвижимости должны осуществлять городской и местный орган управления земельными ресурсами, он так же является административным. Регистрацию недвижимости в Гонконге КНР осуществляет специальный орган регистрации обрабатываемой земли, который административно подчиняется Центральному регистратору Гонконга, как и в провинции Тайваня КНР.

На основании этого можно прийти к выводу, что в настоящее время во всем мире всего две модели регистрационного органа. Первый - это орган, подчиненный судебной системе, а второй - специальное бюро регистрации недвижимости, подчиненное правительству.

Независимо от воспринятой модели регистрационного органа в каждом государстве или районе без исключения осуществляется единая юрисдикция и единая государственная регистрация недвижимости. Успешное выполнение работы по регистрации регистрационными органами с момента их основания является достаточным, чтобы показать, что обе модели учреждения органа являются допустимыми вариантами.

Таким образом, природа и модель действующего регистрационного органа в КНР не оказывает отрицательного влияния на принцип публичной достоверности реестра после того, как в КНР завершена работа по созданию унифицированной системы регистрации недвижимости.

Следует отметить, что в КНР действует система обязательной регистрации недвижимости. Регистрация недвижимости производится по заявлению сторон^[13]. Данные, зарегистрированные в реестре, должны соответствовать данным, заявленным заинтересованными лицами, и регистрирующий орган не обладает полномочиями расширять или уменьшать объем информации по своей воле^[14]. При регистрации стороны должны предоставить доказательство принадлежности права и необходимые материалы в зависимости от вида регистрации. Например, адрес, границы недвижимости, площадь и т.д. Регистрация без обращения невозможна. Иными словами, начало регистрации производится по инициативе сторон, за исключением случаев, когда в законе, административно-правовых нормах, Временном положении регистрации недвижимости предусмотрено иное. При этом, только стороны могут начать процесс регистрации. При подаче заявления на регистрацию недвижимости обе стороны должны участвовать либо лично, либо через представителя. Это позволяет эффективно гарантировать согласованность принадлежности вещных прав на недвижимость с процессуальной и с материальной сторон.

Статья 8 Временных положений регистрации недвижимости также содержит подробные положения о содержании реестра. Согласно данной статье, реестр недвижимости должен включать местоположение, границы, границы пространства, площадь, назначение и другие естественные условия недвижимости; предмет, вид, содержание, источник приобретения, срок и изменение прав на недвижимости; ограниченное право на недвижимость, напоминания и другую информацию, связанную с недвижимостью[ст.8,7]. В отличие от Германии и РФ, КНР использует единицу недвижимости в качестве базовой единицы для регистрации, которая представляет собой пространство с закрытыми границами и независимой потребительной стоимостью. Его функция и сущность аналогичны документу, удостоверяющему личность физического лица, который создан для обеспечения уникальности и идентификации зарегистрированного объекта. У единицы недвижимости есть уникальный код, и каждой базовой единице соответствует уникальный код квартиры. Чтобы обеспечить уникальность кода объекта недвижимости и облегчить его оценку, законодатель делит его на четыре сегмента, пронумерованных цифрами и буквами. Первый сегмент представляет собой административно-территориальное деление, в котором обозначено место нахождения недвижимости, т.е. провинция, город, поселок (уезд), где находится недвижимость и т. д.; во втором сегменте указывается кадастровый район и кадастровый квартал; в третьем определяется номер недвижимости, что обозначает вид недвижимости, например, дом, земельный участок, лесное угодье и т.д.; четвертый сегмент предусматривает вид конкретной недвижимости, построенной на определенном земельном участке, например, сооружение, дома, квартиры и т. д. К примеру, 450103 450002 GB00740 F00030246.

Право на запрос является проявлением принципа публичности вещного права, закрепленное в Гражданском кодексе КНР. Оно было создано для урегулирования процедуры запроса регистрационных данных о недвижимости, оптимизации управления, защиты и использования регистрационных данных о недвижимости, обеспечения безопасности оборота и защиты законных интересов правообладателя недвижимости. Если содержащиеся в реестре данные о недвижимости скрыты и хранятся в секрете, необходимость и функция существования реестра исчезнут, а также будет трудно реализовать принцип публичной достоверности реестра в будущем в КНР. Таким образом, законодатели приняли решение, которое может укрепить доверие граждан к реестру, и установили бесплатное право на запрос данных в реестре. Для обеспечения его успешного применения в статье 218 Гражданского кодекса КНР содержится положение о том, что правообладатель и заинтересованное лицо могут обращаться с просьбой ознакомиться и скопировать материалы о регистрации недвижимости, а регистрационный орган обязан их предоставить^[15]. Правообладатель, несомненно, относится к лицам, которые имеют право собственности или другое вещное право на недвижимость, зарегистрированную в реестре, а так же собственник, залогодержатель и правообладатель других вещных прав, и не может быть правообладатель по обязательству, к примеру, кредитор. Однако ни Гражданский кодекс КНР, который недавно вступил в законную силу, ни утративший законную силу Закон КНР об вещных правах, ни Временное положение регистрации недвижимости не предусматривают и не определяют конкретных и подробных интерпретации положений о концепции и категории заинтересованного лица в праве на запрос. Гражданский кодекс КНР в этой части представляет собой переиздание Закона КНР о вещных правах и Временного положения регистрации недвижимости и вступил в законную силу без усовершенствования. В доктрине это вызывает множество споров по поводу критериев определения заинтересованного лица, которое имеет право на запрос данных в реестре.

Мы считаем, что при определении концепции и критериев заинтересованного лица необходимо всесторонне рассмотреть цель и роль закрепления права на запрос. На практике существует две основные цели права запрашивать данные в реестре недвижимости. Первая - обеспечить безопасность сделок, вторая -принять меры по обеспечению иска и получения доказательства. По указанной причине заинтересованное лицо, указанное в праве на запрос реестра недвижимости, должно включать, как минимум, следующие две категории:

1. Стороны сделки, в том числе потенциальные стороны сделки. Между правообладателем и приобретателем всегда существует определенный договор в качестве основания совершения определенных юридических действий, в соответствии с которым недвижимость, зарегистрированная в реестре недвижимости, является предметом договора. Для обеспечения безопасности оборота кредиторы, конечно же, имеют право запросить данные в реестре, узнать состояние недвижимости.

2. Лицо, имеющее юридический спор с зарегистрированным правообладателем в реестре. Споры могут быть связаны как с обязательствами, как и вещными правами. Реестр недвижимости исполняет роль доказательства в процессуальном праве и может непосредственно применяться в судебных процессах^[16]. В таком случае необходимо обеспечить право правообладателя запрос информации о недвижимости, содержащейся в реестре, чтобы определить принадлежность вещного права. Кроме этого, при обращении в суд с иском к зарегистрированному правообладателю с требованием в отношении зарегистрированной недвижимости должен быть явный ответчик, и эту информацию он может получить только путем запроса в реестре недвижимости. Таким образом, предоставление ему права на запрос данных в реестре может защитить право на иск.

Кроме того, мы считаем, что в данном случае заинтересованность включает не только юридическую, но также экономическую и родственную, а иногда возможны и общественные интересы^{[17; 5, с.301]}. Министерство земельных и природных ресурсов КНР четко указало в Интерпретации Временного положения регистрации недвижимости, что при оценке заинтересованности заявителя регистрационный орган проверяет соответствие заявителя формальным критериям, то есть регистрационный орган может рассматривать заявителя как заинтересованное лицо после того, как заявитель предоставит материалы, доказывающие его интерес к зарегистрированной недвижимости. Например, наследники квартиры, одаряемый и наследники по завещательному дару, стороны в арбитраже и судебных спорах могут запрашивать и копировать регистрационную запись^{[18, с.188-190]}.Наследование и наследование по завещательному дару представляют собой именно экономические и родственные интересы.

При истолковании руководящая группа Верховного народного суда КНР по применению Гражданского кодекса КНР писала, что при проведении запроса данных в реестре недвижимости регистрационный орган имеет право потребовать от заявителя предоставить доказательства, подтверждающие, что оно является заинтересованным лицом в отношении зарегистрированной недвижимости^[19]. Мы считаем, что доказательство заинтересованности не должно быть слишком строгим и сложным. При этом, может применяться правило, действующее в швейцарском законодательстве, которое заключается в том, что заинтересованность подтверждается с помощью любых доказательств, но не правило, действующее в германском праве, согласно которому заинтересованность не требуется доказать, допустимо просто выразить ее в устной форме^{[5, с.301]}.

В свою очередь сложность сертификационных материалов напрямую повлияет на оборот недвижимости и увеличит нагрузку на заинтересованное лицо. Например, если потенциальный приобретатель хочет доказать свою заинтересованность в запросе содержания реестра, ему необходимо сначала придумать способ установить правовые отношения с правообладателем, в том числе заключить договор купли-продажи или договора аренда, потом обратиться с заявлением об запросе в соответствующий регистрационный орган.

На данном этапе КНР находится в процессе реформирования процедуры регистрации сделок с недвижимостью, которая предполагает, что информация о переходе прав и обороте с недвижимостью, например, квартиры, должна быть поставлена на учет в соответствующий орган. Если эти документы потребуются для подтверждения заинтересованности, то это приведет к бесполезной трате судебных и административных ресурсов.

Полагаем, что в этом случае заинтересованность потенциальных сторон доказуема путем предоставления материалов, показывающих намерение совершения сделки. Это может быть история переписки сторон, связанная с совершением сделки в социальной сети, или доверенность на запрос данных в реестре, выданная правообладателем. Основание перехода прав и оборота с определенными вещными правами не является обязательным, поскольку этого достаточно для того, чтобы показать свою заинтересованность, и в большинстве случаев, когда лицо не собирается совершить какое-то действие, оно не будет время и энергию тратить на взаимодействие с правообладателем.

Что касается способа проявления своей заинтересованности в немецком законодательстве, необходимо лишь констатировать, что на данном этапе оно менее соответствует основным национальным условиям КНР. Правило простого заявления о заинтересованности в устной форме равносильно отказу от установления ограничений права лица на запрос. На основании этого любое лицо может узнать о содержании реестра недвижимости вне зависимости от наличия заинтересованности к недвижимости в действительности, просто заявив о ней. Кроме того, невозможность применения этого правила связана с более низким средним уровнем образования китайских граждан на сегодняшний день. Это приведет к запросу данных в реестре без уважительных причин, в силу любопытства, что добавит работы в работе с данными о регистрации недвижимости. В реестре недвижимости регистрируются также персональные данные, имущественный и экономический статус физического или юридического лица. Разрешение запрашивать и копировать любому лицу серьезно нарушит личные интересы и право на личную жизнь граждан, гарантированные Конституцией КНР.

Кроме того, закон также дает соответствующим государственным органам возможность ознакомится, копировать данные о недвижимости в соответствии с законами и административно-правовыми нормами. В такой ситуации запрос должен быть связан с расследованием и характеризуется служебными, то есть официальными запросами. Субъектами официальных запросов являются органы национальной безопасности, органы общественной безопасности, прокуратуры, суды и органы по контролю и надзору за соблюдением дисциплины. В процессе выполнения служебных обязанностей этим государственным органам может потребоваться ознакомиться и скопировать данные о недвижимости сторон, чтобы полностью узнать состояние их имущества и платежеспособность. Такой запрос отличается от запросов граждан или заинтересованных лиц тем, что обычно обусловлено участием правообладателя в делах, которые должны расследоваться и решаться определенными государственными органами^{[18, с.188-199]}. В таком случае регистрационный орган обязан оказывать помощь в предоставлении соответствующих материалов по регистрации недвижимости для запроса и копирования. Соответственно, закон дает заявителю право отозвать свою заявку на регистрацию, что предусмотрено статьей 15 Временных правил регистрации недвижимого имущества.

Согласно положениям статьи второй «Временные меры по запросу данных о недвижимости в реестре», объекты права на запрос включают (1) результаты регистрации;(2)исходные материалы, включая заявление на регистрацию, информацию о правообладателя, источники приобретения права на недвижимость, основание регистрации, результаты опроса по регистрации недвижимости^[20]. Другими словами, правообладатели и заинтересованные стороны имеют право запросить и копировать вышеупомянутую информацию.

Следует отметить, что не все данные, которые записаны в реестре недвижимости, можно считать достоверными. Степень защиты добросовестного приобретателя недвижимости, с одной стороны, может быть определена институтом добросовестного приобретения недвижимости (статья 311 Гражданского кодекса КНР), с другой стороны, ограничивается категорией действий принципа презумпции достоверности данных в реестре недвижимости. В тоже время на достоверность данных, внесенных в реестр, также влияет реальный статус недвижимости. Например, лесные угодья внесены в реестр недвижимости, но уже давно возделаны. В настоящее время лицо, приобретающее этот участок, не должно требовать от государства компенсации на том основании, что уплаченная им цена была слишком высокой, поскольку граница лесной угоди уже была определена в реестре^{[5, с.301]}.

Подводя итог, нужно сказать, что единая государственная регистрация недвижимости в КНР в данный момент находится в стадии реформирования, положение о принципе публичности разбросано по разным статьям и законам и не систематизировано до сих пор. При применении существует много пробелов и неопределенностей. Существует необходимость в совершенствовании в процессе кодификации и пересмотра законодательства КНР, что в свою очередь может заложить основу для внедрения принципа публичной достоверности реестра недвижимости в КНР в будущем.